二胎房貸存股0050恐踩大雷！專家點期望值極低：拿確定8%利息賭股市平均值
在全民熱議資產配置的浪潮下，不少人將不動產視為隨時可提款的撲滿，甚至主張透過高利率的房屋二胎大舉借款套利。
對此，房貸理財專家Ziv學長提出嚴正警告，直言拿「確定要付的8%二胎房貸利息」，去賭「台股長期平均8%年化報酬率」，數學上的長期期望值根本是零，若是中短期操作，更是在拿全家資產開玩笑。
許多投資人常被網路上的借貸神話誤導，誤以為信貸或房產融資成本極低。
Ziv學長引用聯徵中心最新大數據打臉指出，網傳「信貸2%借千萬元」的條件，通常只屬於年薪數百萬的高科技工程師、知名律師或公務員等「天選之人」。
實際上，台灣30歲以下年輕人申請個人信貸，平均核貸金額僅約68萬元，平均利率更高達7.97%，與網傳的2%低利差了整整6%。
如果連信用貸款的成本都逼近8%，承擔更高風險的房屋二胎，利率更落在4.5%至8%以上，普通受薪族根本不可能取得廉價資金來套利。
更嚴重的盲點在於「確定支出對比浮動收益」。
以台灣最具代表性的0050為例，長期年化報酬率約8%，是拉長二十年週期回測計算出的平均表現，並非每年穩定配發8%收益；市場在景氣循環下，單年回檔20%至30%乃兵家常事。
然而，二胎房貸產生的本利和，是每個月雷打不動、必須按期繳納的剛性現金流支出。
若投資人誤用8%高成本的二胎房貸資金進場，一旦首年遭遇股災重挫，手中股票資產大打折扣，但二胎房貸負債分文不減，每個月還得面臨高昂利息催繳，極易被斷頭或被迫砍在阿呆谷。
專家建議，進行房產槓桿配置必須嚴守成本分級：第一順位房貸增貸利率若在4%以下、優質信貸在5%以下，且現金流經得起考驗，尚可納入評估。
但高利房屋二胎純屬短期應急週轉工具，絕對不建議拿來長期存股，切勿用全家安身立命的房產去賭不確定的市場期望值。
◎本文獲 Ziv學長聊貸款 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。
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