都更全案管理出問題怎辦？專家促訂查核、換人及賠償機制

都更交給「全案管理機構」後，出問題誰要負責善後？政府擬透過修法引入專業機構協助自主更新，但機構如何監督、重大決策由誰決定，以及管理不善時住戶能否換人，成為討論焦點。多位專家28日在立法院公聽會建議，應補齊資格查核、決議門檻、更換及賠償機制，避免住戶委託後，反而被不適任機構綁住。

立法院內政委員會今日就《都市更新條例》及《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正草案舉行公聽會。新北市都市更新學會榮譽理事長辜永奇表示，支持全案管理機構擔任實施者，或受更新會委託統籌業務的方向，但若機構僅提供勞務服務、不出資，也不承擔財務與工程風險，一旦怠惰、管理不善或中途退場，自身損失有限，更新會卻須承擔進度延宕、合約糾紛及程序重來的代價。

辜永奇建議，應提高全案管理機構的財務與專業資格門檻，由主管機關定期查核，不符資格者應有撤銷及後續輔導、接管機制。同時應明訂收費標準與付款期程，保留足夠的未付款項，確保必須更換機構時，仍有經費供後續團隊接手，並建立更新會申請更換機構的程序，避免所有權人被不適任業者綁住。

台北市立大學城市發展學系副教授李得全也主張，全案管理機構應建立退場、賠償及代償機制，並透過從服務費提列一定比例經費或投保等方式，為更新案件提供保障，不能只引入專業服務，卻未處理服務中斷後的風險。

除了退場保障，財團法人都市更新研究發展基金會執行長麥怡安指出，全案管理機構的定位也須釐清，若「僅收服務費」是制度的核心概念，就應直接寫入法律；若允許機構出資，則應說明出資範圍與限制，否則當出資程度提高，與既有都更事業機構的區別可能愈來愈小。

麥怡安也關注住戶的決策權。他表示，透過都市更新會辦理更新，一般及重大決議均有法定規範；但草案另設由逾半數所有權人委託全案管理機構的路徑，重大決議要求卻未明確寫入母法，若僅仰賴契約及委託人會議，恐無法充分確保自主更新精神，建議比照更新會，將重大決議門檻直接入法。

針對自主更新的容獎優惠，辜永奇則認為，逾半數所有權人委託全案管理機構，仍可能有接近一半的人未參與這項決定，建議若要適用自主更新的容積獎勵上限優惠，委託同意比例應達九成以上，讓優惠與住戶自主參與程度相符。

對此，內政部次長董建宏表示，台灣推動都市更新，最缺乏的就是專業協助，許多地主涉及自身權益，卻未必對都更有全盤理解，需要更多專業團體協助，希望全案管理機構成為推動都更的重要專業組織。

董建宏表示，全案管理機構的法理完整性、管理機制、授權範圍及退場機制，都將在後續相關子法訂定過程中全面討論，部分內容也可能在立法院修法時納入法律規範，相關專家及業界意見將作為重要參考。

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