利率不升房價不死？徐佳馨調20年數據打臉：管制不緊房市才不死

房產圈長年流傳「利率不升，房價不死」的俗諺，彷彿只要央行維持利率凍漲，房價便能立於不敗之地。

然而，住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨直言，2025年房市表現給了這句老話一記漂亮反例。

央行利率雖長期按兵不動，五大銀行新承做房貸利率僅微幅徘徊在2.28%，全台買賣移轉棟數卻自35萬棟斷崖式暴跌至26.1萬棟，年減25.5%，創下有統計以來最大單年跌幅，住宅價格指數亦連續走跌。

徐佳馨直指：「利率只是溫度計，信用管制與稅制才是決定房市生死的開關！」

徐佳馨比對2001年以來的歷史數據分析，利率走升的年份，買氣確實多半下滑，兩者年變動呈現負相關（相關係數約負0.53）；但回顧台灣房市幾次真正面臨「斷崖式崩跌」的關鍵節點，全都不是因為利率大動。

以2011年至2016年為例，當時房貸利率長期處於1.7%至2%低檔，全台交易量卻從40.7萬棟重挫至24.5萬棟，量能直接蒸發四成，2016年即便降息，交易量依舊大減16%，其背後真正的重擊力道來自奢侈稅、實價登錄與房地合一稅等政策組合拳。

2025年的降溫亦同，踩下急煞的是第七波選擇性信用管制與銀行法第72條之2的不動產放款滿水位，決定市場去留的是「貸不貸得到」，而非「利息多寡」。

針對「升息房價必跌」的迷思，徐佳馨以中位數家戶可支配所得（約99.14萬元）進行壓力試算：

若購買1000萬元房屋、貸款8成、分30年攤還，利率從2%升至3%，每月房貸僅增加約4200元，利率需一路飆升至4.66%，房貸負擔才會吃掉家庭收入的一半。

但若購屋總價拉高至1500萬元，利率即便僅有1.48%，房貸支出便已突破家庭所得的五成防線。

「在高房價環境下，許多家庭早在低利時代就被房價擋在門外，家庭的最大痛點在於房價本體而非利率！」

徐佳馨強調，過去買方之所以能勉強支撐，多半是依賴30年甚至40年房貸、寬限期等財務槓桿換取緩衝空間。

徐佳馨總結，從過去20年的實證數據來看，台灣房市的真相是「管制不緊，房價不死；負擔不破，房價不崩」。

當銀行放款水位緊縮、貸款成數受限，房市便會迅速失溫；購屋族在規劃置產時，應回歸自身實質購買力是否足以負擔總價，而非盲目深信低利神話或苦等房市全面崩盤。

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