2千萬買東京精華區實坪15坪！專家曝「存美金借日圓」低利置產優勢

台日房價結構與購屋條件大不同，吸引許多台灣買家將目光轉向日本。日本不動產專家黑岩在YouTuber志祺七七的節目中，拆解台日購屋預算差異，並揭露台灣人在日本置產享有的獨特金融紅利。

他指出，同樣一筆預算在東京不僅能買到實坪較大的標準住宅，台灣買家更享有極高成數的貸款便利，成為跨海買房的最大優勢。

2000萬台幣換算1億日圓預算

針對國人最關心的預算效益，黑岩以2000萬元台幣（約合1億日圓）試算指出，在東京置產若鎖定最精華的山手線內，能買到離六本木車程10至15分鐘、約15坪實坪的1LDK（一室一廳）準新房。

由於日本房屋不計公設比，且陽台面積另外計算，加上隨附精裝修，室內使用空間相當實在。

若將目光移至山手線外、但同樣位於東京23區內的捷運沿線，相同預算則能購置約23坪的3LDK（三室一廳）標準格局，足以容納一家三口或四口居住。

黑岩補充，日本公寓大多坐落於車站徒步10分鐘以內的黃金區段，周邊商業、醫療與交通機能皆非常完備。

「存美金借日圓」享超甜貸款優勢

除了坪數實在，黑岩強調，台灣人在日本貸款置產享有全球最頂尖的優勢。

相較於歐美或香港買家往往必須捧著全額現金購屋，台灣有多家銀行在日本設有分行，能為具備良好信用的台灣客群提供「內保外貸」服務，在東京23區置產普遍可取得60%至80%的貸款比例，利率約在2%至3%之間，還款年限長達20年至30年。

面對日圓匯率波動風險，黑岩更點出台灣投資人能靈活運用「存美金、借日圓」的避險策略，透過借出日圓、未來以日圓還款的模式，手中美金資產完全不受影響，輕鬆跨越匯率震盪。

每年固定開銷僅約房價0.5%

在購屋流程與持有成本方面，黑岩表示，日本買房流程約需1至3個月，簽約時先支付10%訂金，後續再補足90%尾款與稅費。

取得房產時的一次性支出（包含仲介費、代書司法書士費與火災保險等雜費）約占房價的6%至8%。

至於日後的長期持有成本，黑岩說明，公寓每月的固定開銷主要為大樓管理費、修繕基金（修繕積立金）以及每年開徵的固定資產稅，三者合計每年僅約占房價的0.5%，加上定期修繕維護完善，能有效支撐資產長期價值。

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