手足共同繼承房子地價稅卻差5倍！「非直系設籍」4大節稅關鍵

兄弟姊妹共同繼承房產，明明住在同一個家，地價稅卻可能出現不同稅率。

依《土地稅法》，自用住宅用地優惠稅率為2‰，一般用地稅率則從10‰起跳。土地與房屋的所有權、戶籍及實際使用情形，都是認定優惠資格的重要條件。

一、地價稅2‰優惠 須符合5大條件

土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍。

地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有。

房屋無出租或供營業使用。

都市土地面積300平方公尺、非都市土地700平方公尺以內。

土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬原則上以一處為限。兄弟姊妹屬旁系血親，單靠兄弟姊妹設籍，無法滿足其他土地所有權人的設籍要件。

二、兄弟姊妹共有房地 各自持分可分別認定

臺中市政府地方稅務局曾以三兄弟共同繼承房地為例，土地及房屋各持有三分之一。

三人均設籍且符合自用條件，各自持分都能享有優惠；其中一人未設籍，也沒有符合資格的配偶或直系親屬設籍，僅該人的土地持分改按一般稅率課徵，其餘兩人優惠不受影響。

三、土地與房屋分開登記 兄弟姊妹關係成關鍵

土地由姊姊與弟弟共同持有，房屋卻全部登記在弟弟名下，即使姊姊設籍並實際居住，姊姊的土地持分仍因房屋所有權要件不符，無法適用自用住宅優惠。

因此，繼承或贈與房產時，應同步確認土地與建物登記情形。

四、繼承尚未分割 公同共有另有認定規則

繼承土地若仍屬公同共有，原則上須全體公同共有人或其配偶、直系親屬設籍。

若可依法確認個別繼承人的潛在應有權利範圍，稅務機關得就符合自用住宅條件的部分核准優惠。

這與土地已登記為各人分別共有持分的情況，適用規則不同。

五、9月22日申請截止 逾期明年才適用

2026年地價稅自用住宅優惠申請期限為9月22日。土地所有權人可向土地所在地的地方稅稽徵機關申辦，也可透過財政部稅務入口網線上申請。

期限內申請並經核准，今年即可適用2‰優惠；逾期申請則自次年適用。已核准且用途及相關資格未變更者，通常無須每年重新申請。

兄弟姊妹共同繼承房產，應確認土地持分、房屋所有權及戶籍登記，並依個別產權判斷優惠資格。

地價稅自用住宅優惠以法定親屬關係、產權及使用條件認定，符合資格的土地持分可依法申請2‰稅率。

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