房貸利率少0.3%該轉貸？專家揭「4隱形成本」：持有未滿這年限恐倒貼

很多房東朋友問阿明：「利率差0.3%，轉貸到底划不划算？」阿明直接說，關鍵不是利率少多少，而是把每月省多少、轉貸成本多少、房子還會持有幾年，全部一起算進去。

先搞懂三種做法：

轉貸是把房貸從A銀行搬到B銀行，主要目的是降利率、延長年限。

增貸是留在原銀行增加貸款額度，適合資金周轉。

轉增貸則是換銀行同時增加額度，一次搞定降利率和取得額外資金。

三種通常都需要重新鑑價，抵押權設定的處理方式也不同。

以剩餘房貸800萬元、20年本息平均攤還試算，原利率2.8%每月約繳43,571元，降到2.5%每月約繳42,392元，每月少繳1,179元。

在利率不變的前提下，20年總利息差距約28.3萬元。但台灣房貸多採機動利率，實際比較還要看指標利率、加碼幅度、開辦費與總費用年百分率。

轉貸成本主要有四筆：

第一是提前清償違約金，如果還在綁約期內轉貸，可能依第1年到第3年設定不同比率，實際金額以原契約為準。

第二是新銀行開辦費，公股銀行可能採核貸金額一定比例並設最低收費，其他銀行則可能固定金額。

第三是抵押權設定規費，按設定權利價值的千分之一計算，設定1,200萬元就是12,000元，另有書狀費每張80元。

第四是地政士設定、塗銷及代辦費，沒有統一定價，依案件複雜度與地區而異。火災地震險屬於持有期間的持續性成本，不建議全部算成轉貸新增費用。

回本時間決定轉貸效益。以上述每月省1,179元、新增成本合計6萬元為例，6萬除以1,179約等於51個月，也就是大約4年3個月後，累積省下的金額才會超過轉貸成本。

預計短期內賣屋或換屋的人，轉貸效益通常有限；預計長期持有的人，利差累積效果才會明顯。

轉貸流程從向新銀行提出申請開始，提供收入、財力及原房貸資料，新銀行重新鑑價與授信審核，核貸後對保，辦理新抵押權設定及代償，新銀行撥款清償原房貸，原銀行出具清償與塗銷文件，完成原抵押權塗銷後，依新房貸條件開始繳款。

實際作業時間依銀行審核、鑑價、文件完整度與地政程序而定。

如果你現在是新青安，要特別注意，新青安要求購屋自住，核貸時須簽署自住切結書，銀行也會持續貸後查核。

房屋出現轉租、人頭戶或營業使用等非自住情況，銀行可停止利息補貼、追回違規期間補貼，並重新核定貸款條件。

有出租規劃時，建議依序完成：取得一般房貸核准、完成轉貸、全額清償新青安、確認新房貸用途規定，最後再辦理出租。

原青安尚未清償前已經出租，仍可能被認定為違反自住規定。

轉貸時可以同時向多家銀行比較條件。

聯徵中心規定，金融機構因新授信業務查詢信用資料時，最近一年內每30天期間的多家新授信查詢，原則上視為同一筆信用需求計算，所以房貸比價集中在30天內完成，可以降低重複查詢對信用評分的影響。

轉貸時也可以向新銀行申請延長貸款年限、寬限期或調整還款方式，但銀行會依借款人年齡、所得、信用、負債、房屋價值與還款能力重新評估。

市場沒有「寬限期只能申請一次」的統一規定，轉貸後是否取得新的寬限期，由承貸銀行個案審核。

阿明最後提醒，房貸轉貸看的是總成本有沒有下降。

利率少0.3%，800萬元、20年可能省下約28萬元利息，但轉貸前還有違約金、開辦費、設定規費與代辦費。

只有省下來的利息高於轉貸成本，而且房屋預計持有時間超過回本時間，轉貸才真正有機會省到錢。

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