央行鬆綁房市 仲量聯行：管制基調未全面轉彎 三大觀察指標浮現

美國聯準會（Fed）於本季宣布升息1碼，凸顯其對通膨風險仍維持審慎態度；相較之下，台灣央行17日理監事會議則連續第十次維持政策利率不變，台美貨幣政策呈現不同步調，反映兩地經濟所處階段與政策考量的差異。

台灣方面，央行認為目前國內通膨仍屬可控，預期明年通膨率將回落至2%以下，因此現階段維持政策利率不變，有助於維持金融穩定，並保留因應全球經濟與地緣政治風險的政策彈性。

與此同時，台灣經濟基本面持續展現韌性。受惠於AI應用擴張、半導體需求增溫及出口表現強勁，央行於9月最新上修2026年台灣經濟成長率預測至11.48%，顯示產業投資與企業擴張動能仍然強勁。

仲量聯行台灣董事總經理侯文信表示，台美貨幣政策雖呈現不同步調，但台灣目前仍有強勁的產業基本面支撐。AI、半導體等科技產業持續擴大投資，加上出口與民間投資維持成長，企業對營運據點、辦公空間及研發設施的需求仍具韌性。對商用不動產市場而言，除了利率環境，更值得關注的是產業投資與企業擴張所帶動的實質空間需求。

除維持政策利率不變外，央行此次亦調整部分不動產信用管制措施，包括將自然人第2戶購屋貸款成數上限由六成調升至七成，以及取消購地貸款須於一定期間內動工興建的相關規定。

仲量聯行觀察，相關調整有助於降低部分換屋及家庭自住需求的自備款壓力，並增加土地資金運用彈性；至於是否進一步帶動建商購地意願，仍有待後續市場反應。整體而言，此次政策調整較偏向針對特定需求進行微調，房市信用管制基調並未出現全面性轉向。

相較於政策利率本身，仲量聯行認為，銀行信用資源配置的變化更值得關注。央行數據顯示，全體銀行不動產貸款集中度已由2024年6月的37.61%降至2026年7月的34.44%；另一方面，在AI需求帶動下，企業營運周轉及資本支出需求增加，不動產貸款以外的其他放款餘額年增率，亦由2026年3月底的9.86%升至7月底的14.31%。相較之下，不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款年增率均呈現下降趨勢。

仲量聯行投資部資深副總經理黃郁琪表示，從目前的金融數據來看，市場並非資金全面緊縮，而是信用資源配置方向正在轉變，正逐步由住宅及土地市場轉向企業投資與實質生產活動。

黃郁琪指出，這項信用資源配置的變化也清楚反映在商用不動產市場表現上，今年台灣商用不動產交易近八成來自企業自用需求，顯示市場動能主要由企業擴產、辦公空間升級、研發設施建置及長期營運布局所驅動，而非短期資本操作。

展望未來，仲量聯行認為台灣商用不動產市場除了考慮利率走向，更值得關注的是產業投資與企業資本支出的延續性。隨著AI、半導體等產業持續推動投資，企業擴張與長期布局需求可望持續支撐商用不動產市場。

侯文信表示，台灣商用不動產市場正逐步呈現由產業基本面與企業實質需求驅動的特徵。隨著AI及半導體等產業持續擴大投資，企業對辦公、研發及營運空間的需求也將更加緊密連結於產業發展。

侯文信指出，未來除了關注利率環境，企業投資周期、產業布局及空間需求變化，將是觀察台灣商用不動產市場的重要指標。

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