空屋率下降房價又要漲？專家點破「指標滯後盲區」：自住別被數據嚇到追高

影響房市景氣很多 政策面是老大

之前內政部公布了國內2025年下半年的空屋率有下降的趨勢，這個數據讓最近想買房子的民眾開始擔心：房市景氣會不會開始脫離觀望氣氛？加上最近通貨膨脹的話題，房價要開始上漲了嗎？越晚買房子，是不是越貴呢？

其實民眾要知道：觀察房市景氣不是只看空屋率下降、或是新成屋數量減少而已，因為這兩項房市數據都屬於落後指標，而且還會受到非市場真實供需的結構性因素干擾。

空屋、餘屋量僅供參考

舉例來說，內政部對「空屋」的認定，是依據低電量使用住宅的資訊而來，發布的時間往往落後房市現況好幾季、甚至一年以上，所以時效性不足。

況且中南部的很多鄉鎮有人口遷出的問題，更有無數間的空屋群，常常是荒廢了好幾年都沒有改變，這些空屋每次都會列入全國的空屋數據裡，造成真實銷售中的住宅空屋總數失真，所以評估房市的景氣時，不能太依賴單一空屋率的變化。

此外，新成屋數量的高低起伏，則是受到全國各地的建案不同時段的完工數量變動而定，不能代表此時的新成屋的銷售率是好或是壞，所以觀察房市的景氣還要再看看其他的數據才行。

通膨影響 弊大於利

至於前面提到大家最關切的「通貨膨脹」與房地產市場景氣的關聯度，我們只能說「有相當程度」的影響，卻也不是「必然」的結果。

舉例而言，資金雄厚的民眾的確會因為通貨膨脹的因素，把資金投入房地產裡置產，但是有更廣大的一般民眾，日常生活因為通貨膨脹都過得很辛苦了，又怎麼還有心思、多餘資金想要買房子置產呢？

更何況通貨膨脹會導致房貸利率調升，這對房市景氣的復甦是不利因素。

政策面才是老大

影響房市景氣最重要的因素，其實還是政府的政策，例如之前的房地合一稅、銀行房屋貸款的限貸令，以及現在的第二戶限貸條款...這些加重房市稅賦、緊縮房市資金的政策，都讓投資、自住的買氣大幅降低。

所以永遠別忘記：政府是最大的莊家（在股市、房市裡都是一樣），不要想和政府的政策對幹。

但是退一步來想，如果你是自住型的買家，房市景氣若是進一步的低迷下去，不正是你購屋的好時機嗎？

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你！可以不開車子，但是不能不住房子； 你！可以不懂股票，但是不能不理房地產。 因為房地產是人一生中最重要的物質資產。 你更別再說：搞懂房地產好難，因為 好家在有吾！