空頭最怕再補一槍！李同榮：央行升息將對房市造成「雙重打擊」

央行理監事會將於9月17日登場，市場對升息的討論再度升高。房市趨勢專家李同榮表示，若央行重啟升息，對目前已進入修正周期的房市而言，影響恐怕比表面上的「半碼」更大。

他表示，關鍵不在升多少，而在於升息發生於什麼樣的房市循環位置。房市多頭不怕第一槍，空頭最怕再補一槍，升息將對房市將造成「雙重打擊」與「三大利空」。

李同榮指出，升息對多頭房市通常是延後反應，對下修中的房市卻可能立即形成壓力。

目前房市已經承受第一層壓力，就是信用管制。信用管制限制的是「資金取得」，包括貸款成數、授信條件及銀行風險控管趨嚴，使市場流動性下降。

若央行再升息，則形成第二層壓力，也就是「資金成本上升」。

兩者的差別在於，信用管制影響的是「貸得到多少」；升息影響的是「貸款要付多少」。當資金數量受到限制，資金價格又同時提高，對房市而言就是典型的雙重打擊。

第一重打擊是，信用管制鎖住資金。

第二重打擊，升息提高房貸與持有成本，這對已經縮量的市場，殺傷力遠高於房市多頭階段。

李同榮表示，升息帶來房市「三大利空」，包括：

第一，房貸負擔上升：升息會直接提高購屋者月付金與長期利息支出。尤其在高房價、高貸款金額環境下，即使只是小幅升息，對首購族與高槓桿買方都會形成心理與實質壓力。

第二，自住剛需延後：目前市場最大的問題並不是完全沒有需求，而是買方不急著進場。房價正在修正、貸款條件嚴格、利率又可能上升，購屋者很自然會選擇延後決策。因此，剛需不是消失，而是被「遞延」。

第三，交易量再度冷卻：房市築底最重要的訊號，不是房價先漲，而是交易量先回來。如果升息進一步壓抑買氣，成交量回升速度就會放慢，也會延後市場真正築底的時間。所以，升息最大的短期影響未必是房價立即大跌，而是讓房市「量更難回來」。

李同榮表示，未來房市還會出現一個特殊現象。一方面，通膨、工資、營建成本上升，會使賣方與建商對價格具有一定支撐，不容易快速降價。

另一方面，升息又會提高購屋與持有成本，使買方更不願追價。於是市場容易形成：賣方有成本，不願降；買方有壓力，不願追。

這種僵局最後通常不會先表現在價格，而是先反映在成交量。因此，未來應觀察的不是房價會不會立刻重挫，而是「量縮多久、價格讓多少」。

李同榮強調，若央行重啟升息，最可能改變的不是長期方向，而是築底速度。也就是說，2026下半年至2027上半年的交易量恢復可能更慢，價格修正壓力也會延長。

不過，2026年強勁的經濟成長最終仍有機會逐步反映在企業獲利、所得與購買力上，只要未來信用環境不再持續緊縮，2027年下半年仍是房市由空轉穩的重要觀察期。

房市真正要防的，不只是升息，而是「空頭中的升息」，多頭市場不怕升息第一槍，空頭市場最怕升息再補一槍，央行若升息，應配套放寬信用管制，這是房市真正應該關注的焦點。

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