換屋族必知！土增重購退稅「自住不限次數」 阿宅提醒：先買後賣注意1步驟
講到賣房的重大支出「土地增值稅」，很多人都知道可以用「一生一次」或「一生一屋」的 自用優惠稅率來省稅。
但好康可不只這樣！只要你有自住這顆無敵星星，再加上符合以小換大等條件，就連當初已經乖乖繳進國庫的土增稅，政府還能退還給你！這項福利就叫做土地增值稅的「重購退稅」。
簡單來說，不論先買後賣或先賣後買，新買土地現值若超過賣出土地現值扣除繳納土地增值稅後淨額，就可以申請退還土地增值稅，退稅最高額以所繳稅額為限，而且一輩子可以無限次使用！
想要爽拿這筆退稅大紅包，請先核對自己有沒有符合以下規定：
必須是自用住宅：本人、配偶或直系親屬要在該處辦好戶籍登記；且舊屋賣出前1年內、新屋買入後，絕對不能有出租或營業行為。
土地登記人必須同一人：賣掉舊地與買進新地的土地所有權人必須是同一個人，但上面的房屋是本人、配偶或直系親屬都可以。
換屋要以小換大：新買土地現值必須高於賣出土地現值。
先買後賣要注意：如果你是「先買新屋、後賣舊屋」，在買新屋的那一刻，舊屋必須已經具備自用住宅條件，也就是戶籍一定要在。
請求權時效10年：從買賣完成的那天起算，10年內都可以提出申請。
最後最重要的是，列管5年不能亂動：新買的房子在5年內絕對不能轉賣、贈與，連送給配偶都不行、出租、營業，或把戶籍遷走，否則國稅局會把退給你的稅金全部追討回來！
土地面積上限：新買的土地面積，都市土地上限3公畝（約90.75坪），非都市土地上限7公畝（約211.75坪）。
土地增值稅的「重購退稅」是政府為了減輕換屋族負擔所設計的德政，最棒的是它完全沒有次數限制，只要每次換屋都符合條件就能退！
有換屋規劃的朋友，在買賣簽約與遷戶籍時，務必把時間點精算好，善用這項政策，把辛辛苦苦賺來的血汗稅金合法拿回來，當作新家的裝潢基金！
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阿宅-雙碩士地產顧問
阿宅地產顧問，本名蕭大立。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC金融資產管理、估價師事務所等。具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。2025出版個人著作《給首購族的聰明買房術》。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。 阿宅-雙碩士地產顧問 阿宅-雙碩士地產顧問
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