繳房屋稅不等於擁有房子！律師揭老屋產權陷阱：沒查明恐在繼承、訴訟中人財兩失
台灣早期許多老舊透天、三合院或頂樓加蓋屬於「未保存登記建物（無建物所有權狀）」，在房產交易市場或家族分產時，常有民眾誤以為只要向稅捐稽徵機關辦妥「房屋稅稅籍名義變更」，就等於擁有了房屋所有權。
對此，資深律師陳樹村明確指出，稅籍登記僅是政府課徵房屋稅的行政管理依據，並不具備物權效力；未辦理保存登記的建物，買受人實質上僅取得「事實上處分權」，在法律層面上，真正的建物所有權依然屬於當初出資興建的「原始起造人」。
陳樹村分析，依《民法》第758條規定，不動產物權的取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。
由於未辦理建物所有權第一次登記（即俗稱的保存登記）的房屋，無法在地政事務所辦理所有權移轉登記。
因此即便買賣雙方簽訂了契約、交付了房屋，甚至去稅捐機關完成房屋稅納稅義務人名義變更，買方依然無法取得該不動產的「法定所有權」。
法律上僅能認定買方取得了管理、使用、收益乃至於拆除的「事實上處分權」。
這項法律定性在面臨產權爭端或繼承時，容易引發重大風險。
陳樹村說明，若原始出資起造人身故，其合法繼承人可能主張該建物屬於遺產的一部；一旦發生產權爭訟，受讓人因缺乏地政機關的權狀登記，在法律攻防上將面臨嚴苛的舉證考驗。
陳樹村提醒，民眾在購置未保存登記老屋或進行資產規劃時，切勿將「稅籍證明」與「所有權狀」混為一談。
若涉及未保存登記建物的移轉或分產，務必留存完整的買賣契約、金流證明、占有交付事實及出資證明文件，並妥善進行法律規劃，才能避免日後陷入產權歸屬不清的法律泥淖。
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