買事務所當住家以為賺到？最重罰30萬還限貸 專家揭「便宜1至2成」藏3隱憂

便宜非好貨！非住宅使用的房子麻煩多多

最近某個網紅公開自己購屋的情況，意外被抓包買到的是「非住宅使用」的房子，此舉引發民眾的熱議，因為麻煩的不只是未來要被罰款而已，還可能得恢復原狀、或搬家出售啊！

民眾不小心會去買到這種地雷的原因，主要是這一類非住宅使用的房屋價格大多低於同區住宅市價的10～20％，以便吸引購屋者的目光。

但是這一類房子的土地使用分區，往往屬於商業區的事務所、辦公室，甚至是乙種工業區的「工業住宅」，這樣的建案就是屬於「非住宅使用分區」的建案，不能當作一般住宅使用，購屋者自己要有所認知。

不符用途規定 罰責很重

究竟買到了「非住宅使用」的房子，拿來當住宅使用會犯了什麼法？根據《都市計畫法》與《建築法》的規定，如果把商業事務所或工業用建築當作為一般住宅使用，就屬於「未依核定用途使用」這個地目上的建築物。

一旦被民眾檢舉或是市政府聯合稽查到，主管機關可依法處以6萬～ 30萬元的罰鍰，並勒令限期改善。如果你置之不理、沒有在限期內恢復原狀，市政府可以按次連續開罰，甚至可以採取斷水、斷電或強制拆除等處分。

這樣的處分算是相當嚴厲，但其實這種非使宅使用分區的房子麻煩還不只這樣，至少還包括以下各項：

一、房貸條件受限

銀行界對於非住宅分區的建物貸款限制也很嚴格，貸款成數通常只有5～6成以下、所給的房貸利率也會比較高，而且絕對不能適用「新青年安心成家貸款」及其他優惠房屋貸款。

二、稅率高出數倍

如果你因為怕被稅務機關查報而不敢設戶籍在這一類的房子，或是房屋稅籍仍登錄為事務所／營業用，這間房子的房屋稅將被課徵為非住家用／營業用稅率（3～5%），地價稅則按一般用地稅率（10～55‰），這可是要多繳出高出好幾倍自用住宅稅率的錢給政府喔！

三、居住品質堪憂

想想看：你居住的地方如果是一堆上班族每天進進出出的辦公事務所，人員出入的複雜情形、居家的品質、安寧受影響的程度將會難以想像。

想要避免自己買到這種「非住宅使用」的房子，就得在買房子簽約之前，把關以下三大關鍵文件：

1、查看建物謄本、使用執照

確認「建物登記謄本」上的主要用途欄，是不是標示為「集合住宅」，如果出現「一般事務所」、「策略性產業」等字樣，就代表這間房子不是法定住宅用途的房子。

2、查看《都市計畫使用分區證明》

親自向各縣市政府都市發展局或地政局申請「都市計畫土地使用分區證明書」，以便確認土地的分區屬性，例如工業區、或商業區但記載「主要用途：事務所、辦公室」等，都不能拿來當住宅使用。

3、查看《不動產說明書》

如果你買的是中古屋，房仲業者依法要提供《不動產說明書》給你，裡面有個「建物主要用途」選項，看看是否填寫「住家用」、並且確認這房子「是否有違反都市計畫法或建築法規使用」的勾選項目。

總之房子是人的一生之中，費用最為高昂的商品，有了上述這三項文件的把關，就能確保你一生的血汗錢，可以買到合法又令你住得安心的房子。

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