囤房稅＋繼承潮逼出賣壓！專家揭「日本、曼谷範例」：1類區域恐送人都不要
房產Youtuber「曼谷地產先生Ivan」指出，台灣過往因持有稅極低（實質約0.1%），使屋主寧可空置也不降價求售，讓大量空屋處於「凍結狀態」。
然而隨著3大解凍開關啟動，加上國際案例示警，少子化時代下的房市已不再是全面看漲或看跌，而是邁向極端的「市場分裂」。
3開關逼出賣壓 房市邁向區域分裂
Ivan分析，打破空屋凍結的關鍵包含3點：
其次是每年高達7.8萬棟的「繼承潮」持續灌入。
最後則是2020至2022年推案高峰帶來的「完工潮」，將於2026至2028年迎來交屋期，使新建案空屋與新成屋庫存同步創新高。
三大開關交織下，全台房市出現區域反向效應。如台南因空屋率偏高，房價修正最深；反之，台北因空屋率極低，房價展現強勁抗跌韌性。
借鏡日本與曼谷
對照國際經驗，日本在實施《空家法》取消稅收優惠後，偏遠老屋紛紛淪為拆除費大於土地價值的「負資產」，甚至衍生出「0元物件」。
而人口流失嚴重的夕張、中國鶴崗與美國底特律，房屋終點更是價格歸零且仍須負擔稅費。相較之下，日本東京23區新建案均價卻連三年突破1億日圓，呈現高度M型化。
同樣面臨少子化的泰國曼谷則走出不同劇本。
Ivan點出，曼谷靠著僅54%的都市化率吸引國內鄉村人口移入，並透過數位遊牧簽證等政策搶人才，加上地緣政治帶動的國際買家過戶金額占比高達25%。
Ivan總結，少子化時代評估房產資產，核心關鍵在於該區域「有無實際買家接手」，究竟是僅靠在地買家支撐，還是具備全球與外來資金挹注，將直接決定30年後的房子是人人搶著買，還是送人都不要的負資產。
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