出租錯失400萬免稅額！專家攔阻「賣不掉乾脆租人」恐白忙：損益平衡關鍵在淨所得

房市交易降溫，不少屋主房子掛了幾個月仍賣不掉，眼看房貸、管理費和稅金持續支出，乾脆想先出租收租。

不過，屋主最擔心的是，一旦出租，未來出售時恐怕無法享有房地合一稅自住優惠，400萬元免稅額也可能跟著消失。

依現行規定，個人出售符合條件的自住房地，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%優惠稅率。

但前提是本人、配偶或未成年子女設籍，持有並實際居住連續滿6年，且出售前6年內不得出租、供營業或執行業務使用。

換句話說，只要出售前6年內曾出租，就可能無法使用自住優惠。不過，並不是出租過一次就永遠失去資格。

出租結束後，若屋主重新設籍並實際居住，再完整累積6年，未來仍可能符合條件。單純把房子空著，卻沒有實際居住，也不能直接算自住。

究竟先出租划不划算？假設每月租金2.5萬元，出租6年，毛租金收入共180萬元；房屋出售時持有超過5年、未逾10年，一般房地合一稅率為20%。

若房地合一課稅所得為1,400萬元，符合自住優惠時，稅額約100萬元；若因出租而不符合優惠，稅額約280萬元，兩者相差180萬元，剛好等於6年毛租金。

因此才會出現「課稅所得低於約1,400萬元，先出租可能比較賺」的說法。

但屋主別看到1,400萬元就急著出租，因為180萬元只是毛租金，不是實際落袋金額。

出租期間還可能遇到空租、仲介費、修繕費、家具家電汰換、管理費、房屋稅、地價稅及租賃所得稅。

若6年租金扣除成本後，只剩120萬元，損益平衡點可能從1,400萬元降到約800萬元。

另外，出租也可能影響土地增值稅自用住宅優惠。「一生一次」原則上要求出售前1年內未出租；「一生一屋」則要求出售前5年內未出租，且還要符合戶籍、持有年限及面積等條件。

至於公益出租人，雖可能享有租金免稅額、房屋稅及地價稅優惠，但本質上仍屬出租，未來出售時仍要看是否符合自住條件，不能認為加入政府方案就不受影響。

整體而言，房子賣不掉先出租並非一定吃虧，但1,400萬元只是特定條件下的理論門檻。

屋主真正該算的是：出租後的稅後淨租金，扣掉增加的房地合一稅、土地增值稅及各項持有成本後，最後還剩多少錢。

若房屋已自住5年多，只差幾個月就滿6年，此時出租的代價可能較高；若房屋原本就沒有實際自住，先出租創造現金流，反而可能更務實。

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