50歲後買房的人變多了！專家曝光銀行「75歲公式」、5大準備

熟齡意指「成熟」的年齡，通常界定在45至65歲之間。好事貸房貸經理張瑩茹、貴哥在節目好事貸House Loan介紹熟齡買房的例子、房貸公式與辦房貸前5個準備，幫助熟齡族順利買到喜歡的房子，最後也強調，「買房是選項之一，但不是一定要做的事情」，如果房貸真的壓縮到現金流，可以透過租屋、社宅或銀髮村解決居住需求。

張瑩茹指出，高房價導致許多人買房的年齡一直往後遞延，進而出現眾多熟齡購屋者，也因為人生將邁入下一個階段，希望透過買房來讓生活更穩定，熟齡族辦房貸時，銀行有沒有「潛規則」呢？

根據聯徵中心和內政部公布的數據，買房子的人年紀越來越老、房貸金額越來越高、年期越來越長、屋齡卻越來越老，2025年，50歲以上的房貸族竟然占了31%，在十年前只有23%，且熟齡族額度和建物面積都勝過其他年紀，是房貸市場最重要的客群。

張瑩茹提到，近期很多客戶都是50歲以上才開始首購房子，並不是因為想投資，而是人生進入新的階段，居住需求改變。以下是數個熟齡買房的例子：

一、兄弟姊妹分家

比如說原本全家人都住在一間屋子，因為分家產所以每個人都需要出去外面買房子住。

二、離婚或喪偶

如果離婚，當然需要有一個人搬出去住，就需要買房子。

三、退休換屋

有可能以前住需要爬樓梯的公寓或透天，退休了不想再爬樓梯，所以傾向換去住電梯大樓。

四、醫療或是照護的需求

可能是為了方便就醫，或是搬到離子女家更近的地方。

五、海外退休回台

即使在海外賺到錢，回到台灣也可能沒有房子住，當然需要置產。

六、租屋不穩定

年紀越大租屋越困難，一直搬家也不是辦法，所以當然想要買房。

七、工作或是生活圈的改變

可能中年後換了一個比較好的工作，或是存夠錢想去買房。

熟齡要如何定義？如果從政府的數據來看，45歲以上叫做中高齡，55歲以上被稱為壯世代，但是在銀行眼中，不管你幾歲要貸款一定會看你的還款來源、收入、屋齡、負債狀況、自備款，其中自備款是最重要的。

假如同等條件，有一位借款人30歲、一個50歲，同時要買一間1500萬的房子，且都有足夠多的自備款，銀行會看你的工作、負債比，假如完全相同條件，銀行更傾向借錢給30歲的人，因為50歲房貸基本都是20年起跳，如果想辦30年房貸繳完就80歲了，跟30歲繳完才60歲相差很多，銀行當然更喜歡30歲的人。

銀行有個貸款公式，「貸款年齡」加上「貸款年期」不能超過75歲：

年齡＋貸款年期＜75 可貸八成

年齡＋貸款年期＜85 可貸六到七成

因為其實過了75歲後，銀行會擔心借款人是否每個月有固定還款來源，所以75歲是一個很大的門檻。現在房貸金額比較高，如果又要把月付金壓低，就只能拉長你的房貸年限。

假設借款人60歲，他想要貸15年，60加上15等於75，他就可以貸到八成；假如60歲想要貸25年，銀行當然也可以給你25年，但貸款成數就會降低，可能只給你貸七成。

不同的銀行有不同規範，會看狀況去設定還款年限的長短，期時近年來房價高、貸款金額較大，所以要求25年、30年的環款年限，其實屬於常態。但銀行還有特別的專案，就是可能針對優質房仲，只要借款人符合各類條件，就能夠排除75歲的限制。

貴哥分享熟齡購屋族的5大實用建議：

一、先抓安全月付，不要看最高總價

建議抓取最安全的月付金，而不是申請最高的成數，不要刻意設定貸款一定要七成或八成，因為熟齡貸款會有很多變數。

二、自備款要比年輕首購族準備得多

如果要買房，建議至少準備三到四成的自備款，這是最安全的。

三、要優先挑銀行會比較喜歡的房子

銀行做房貸簡單說就是看兩樣東西，人跟物，只要物件漂亮銀行就不怕你，銀行通常較喜歡屋齡新、地段佳、格局漂亮、沒有嫌惡設施的物件，貸款成數也都不會太低。

四、建議先整理財力證明

辦房貸前應該要先準備好一年的薪轉、扣繳憑單、存款證明或是投資資產證明，例如對帳單。

五、買房要放進退休規劃

不能只問買不買得起，還要問退休後繳不繳得出來貸款，而且要同步計算退休後還有多少房貸要繳、月付金是多少，評估自己退休後是否有能力支付房貸，並衡量月付金是否壓縮到退休生活。

貴哥最後提醒，買房是選項之一，但不是一定要做的事情，如果買房後現金流會受到擠壓，你其實有其他選項，比如銀髮村、租屋、社會住宅、包租待售、包租代管換租，或是跟家人共同規劃。

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