台韓房市同樣打房...走向卻大不同！首爾公寓觸底反彈井噴、台灣深陷股動房不動僵局

韓國國土交通部統計，今年1至4月，買房資金來自於出售股票、債券的金額超過3.7兆韓圜，這當中逾2.4兆、約65.5%資金流入首爾房地產，顯示韓國民眾出現「賣股買房」熱潮。

觀察2025年購買總價15億韓圜以上的民眾資金來源，約有4.7%資金來自於出售股票、債券；到了2026年4月，數據急劇飆升至13.2%。

台韓房市趨勢 造就股房連動差異

台灣為何與韓國走上截不同的道路，不僅未出現「賣股買房」風潮，甚至還陷入「股動房不動」的窘境？其中必然是綜合性因素所致，而我認為兩個原因最為關鍵。

第一個原因，是房市趨勢造成的差異。

韓國房市多頭於2022年Q3達到高峰，Q4開始反轉修正，一直到2025年Q2觸底，Q3開始反彈上漲重回多頭。

也就是說，韓國房市結束2年又3季的空頭後正逢「低點向上」，此時民眾買房意願、信心強烈，擔心房價越漲越高，所以出現「賣股買房」現象。

而台灣恰好相反，成屋市場處於「高點向下」，預售市場陷入「高檔盤整」，房市前景不明，資金轉向意願較低。

租屋友善度 讓兩地民眾做出不同抉擇

第二個原因，是租賃市場的友善度影響民眾選擇。

台灣租屋族面對租金上漲大感負擔沉重，每月收入將近三分之一被房東拿走，日子過得辛苦。

只不過痛苦是比較出來的，韓國租屋族面對的租賃市場更不友善，迫使部份租屋族轉向購屋市場。

韓國實施「租金管制」後，租金上漲加上房源銳減最讓租屋族苦不堪言；首爾市政府統計，今年5月，租賃市場中的全租房（又稱為全貰、傳貰）比例占約51%，月租房占約49%，而公寓全租房租金比去年同期大漲約10.53%，租金飆漲與租房難尋的情況較台灣更難受。

全租房特性及政策因素改變市場需求

全租房是韓國特有的租屋制度，租屋族付給房東房屋總價的50%～80%的保證金，此後不必再付租金；租賃期滿後，房東全額退回保證金。

以一戶5億韓圜公寓為例，房東收取房價60%保證金，租屋族要如何拿出3億韓圜呢？答案就是貸款。

沒錯，全租房在韓國是可以貸款的；房客貸款7成的話，自己仍需籌措3成、約9千萬韓圜保證金。

前幾年，全租房爆發嚴重的詐騙事件，租客一夕之間破產。近年來情況好轉，但仍有偶發的詐騙和保證金糾紛。

其次，韓國政府打房失敗，總統與官員們一致把處理高房價矛頭指向全租房，咸認為是房東獲取高額保證金後繼續投資房地產，致使房價失控。

2025年7月，韓國將全租房貸款成數上限調降至80%。及至今年，韓國金融服務委員會（FSC）正在研議，欲把全租房貸款成數上限進一步降至70%，可能在下半年就會實施。

韓國租屋族面臨的環境是租金暴漲、租房難找的環境，倘若選擇全租房，除了被詐騙風險和貸款壓力外，另需要拿出2～3成的自備款來補足保證金，那何不賣點股票來買房呢？

◎感謝 何世昌的房產知識Buffet+ 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長