成交價談好不一定能貸到！專家點「銀行鑑價才是核貸關鍵」：簽約前先用1工具掃雷
很多人買房時，會用成交價來估算自備款。例如房子成交價1,200萬，預計申請8成房貸，就會以為自己準備240萬自備款差不多。
但實際上，銀行不是直接用成交價來算房貸成數，而是會先進行房屋鑑價。
如果銀行最後鑑價只有1,000萬，即使核貸8成，也可能只貸到800萬。
在買房前，不只要看成交價，也要先了解銀行會怎麼評估這間房子的價值。
常見的房屋鑑價方式，可以分成3種：
銀行網頁自行試算
現在不少銀行都有提供房屋線上估價工具，優點是方便、快速，買房前就可以先查詢大概行情。
但要注意，這通常是依照銀行過去承作案件與大數據資料推算出來，準確度不一定非常高，只能作為初步參考。
銀行行員初步估價
買房前諮詢房貸時，也可以主動提供房屋的相關資訊，請銀行行員協助初步評估。
這個階段還不是最終核貸結果，它比較像是簽約前的風險確認。
內部或委外準確估價
正式提出房貸申請後，銀行才會進入比較完整的鑑價流程，一般來說，鑑價流程約需3到5天。
所以，買房不是成交價談好就代表貸款一定貸得到。
成交價，是和賣方談好的價格；鑑價，是銀行認定這間房子值多少錢。
在出價或簽約前，先做估價試算、詢問銀行初估，並保留自備款緩衝，才能降低預期落差造成的資金壓力。
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