房價修正誰先倒？套房跌最重、公寓跟跌 唯獨這類住宅還撐盤

房市降溫後，不同住宅產品已不再齊漲齊跌。根據內政部實價登錄統計資料，近一年全國公寓、電梯大廈及套房價格走勢明顯分化，其中套房平均單價年跌9.4%，成為跌幅最大的住宅產品、公寓年減3.3%；反觀電梯大廈不跌反漲0.4%，成為三類產品中最抗跌的類型。

統計顯示，2025年第2季全國電梯大廈平均單價為每坪38.22萬元，較2024年第2季38.05萬元微幅增加0.4%，是三大產品中唯一維持正成長的類型。反觀公寓平均單價由38.45萬元降至37.17萬元，年減3.3%；套房則由51.89萬元降至47.02萬元，年減9.4%，跌幅居冠。

若從六都觀察，也能看見類似趨勢。台北市電梯大廈平均單價維持79.59萬元高檔，與去年同期差距不大；桃園市甚至由30.12萬元上升至31.88萬元。相較之下，套房價格波動明顯，高雄市套房單價由33.57萬元降至29.47萬元，年減超過一成，顯示市場資金已逐漸回歸自住需求。

過去房市多頭期間，各類產品幾乎同步上漲，但隨著房貸條件收緊及交易量縮減，不同產品的需求結構差異開始浮現。電梯大廈因為仍是市場主流住宅產品，自住需求相對穩定，因此價格較具支撐；公寓則受到老屋貸款條件、屋齡及區位因素影響，價格呈現緩步修正。

值得注意的是，雖然公寓價格出現下滑，但部分精華區老公寓仍受到都更、危老重建及老宅延壽等議題支撐，市場並未全面轉弱。尤其在雙北市區，部分具重建潛力的老公寓仍受到買方青睞。

另一方面，三類產品的價格表現差異，也反映市場買盤結構正在改變。過去低利率時代資金充沛，不論公寓、套房或電梯大廈幾乎都能受惠於房價上漲趨勢，但隨著央行多波信用管制措施上路、銀行房貸成數趨於保守，市場逐漸回歸自住需求主導。具備生活機能、屋況及貸款條件優勢的產品較能獲得買方青睞，而投資需求占比較高或屋齡偏高的產品，價格修正壓力則相對明顯。

從目前數據來看，房市修正已不再是全面性漲跌，而是進入產品分眾時代。未來電梯大廈能否持續維持抗跌表現，以及投資型產品是否面臨更大價格壓力，將成為觀察房市後續走向的重要指標。

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