不要錯過房地自住免稅額！房仲揭案例：屋主多繳了120萬元

個人出售自住房地，若符合條件可享有高達400萬元的免稅所得額，超過部分僅需按10%的優惠稅率課稅。資深房仲黃相瑛「小英」在YouTube發布影片，分享一個屋主錯失優惠稅率的機會，算下來竟然多付了整整120萬元，她提醒房仲應該要盡忠職守提醒屋主，以免「輕稅變重稅」。

小英表示，好不容易住滿六年的屋主，符合自用住宅賣屋的400萬免稅額，如果不小心錯過，恐怕會讓輕稅變重稅，那樣就得不償失了。

小英分享一則案例，陳先生在105年8月1日買了一間房子，住了將近6年的時間，在110年的3月份委託仲介賣屋，仲介很厲害很快就找到了買方，在110年的6月25日就將陳先生的愛屋順利成交。

在這個看似沒有問題的案例中，如果是一名專業又有經驗的房仲處理，他會採取什麼不同的做法？首先他會詢問陳先生有沒有設籍在委託販售的物件裡面，要本人或是配偶設籍才符合自住條件。

再來會確認日期，算出還差幾天就能符合自住房地400萬的房地合一免稅額，然後善意提醒屋主，如果日期沒有差很多的話，買賣雙方應該都很願意將簽訂買賣合約的日期往後延，以免屋主錯過課稅稅率從20%降到400萬免稅超過400萬以10%課稅的機會。

舉個例子來說，課稅稅率降了一級，所應該繳納的稅額差多少？陳先生在105年8月1日買的自住房地，成本是1500萬，在110年的12月25號賣掉，售價是2600萬元，取得、改良、移轉的費用是150萬，土地漲價總數額是150萬，在符合自住房地優惠適用的條件下，所應該繳納的稅額算法就是：

所得課稅額：成交價2600萬-成本1500萬-費用150萬-土地漲價總數額150萬=800萬

應繳稅額：800萬-免稅額400萬*10%稅率=40萬

如果今天沒有注意到日期，屋主錯失免稅額的機會，應該繳納的稅額就變成：

應繳稅額：800萬*20%=160萬

這麼一相差，兩者應納稅額就會差了120萬元。

此外，更要注意戶籍遷入日，因為買賣登記日不等於戶籍遷入日，國稅局看你自住有無滿六年，看的是從你戶籍遷入的那一天開始算起，只有設籍才能夠代表居住在該地址。

再者，房仲應要注意設籍是不是有連續六年不階段，假如在六年中陳先生在別的地方買了新房，為了爭取銀行比較優惠的自住利率，把戶籍遷入新屋，等到新屋的房貸放款後再將戶籍遷回，這樣就不算符合自住房地的優惠條件了。

不過假如陳先生已經結婚，而且配偶也有設籍在委託的物件裡，滿六年不間斷，那麼還是適用自住房地優惠的，因為本人或配偶設籍滿6年不間斷都算是符合自住優惠條件。

◎感謝高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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