第三次換屋潮 李同榮：未來換屋這五大產品夯爆

過去數年，房市在央行限貸與打房政策的嚴格管制下，豪宅與換屋市場長期遭到壓抑與扭曲。然而，隨著老屋問題日益嚴峻，加上AI經濟蓬勃發展的未來房產環境，被壓抑的換屋需求是否將產生強烈反彈效應？

吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮提出最新觀點：從嬰兒潮世代主導，邁向科技新貴驅動的結構轉變，未來20年，台灣房市將迎來「第三次大換屋潮」的革命性時代。

他指出，過去60年來，台灣房市主要受到戰後嬰兒潮世代結構影響，帶動兩次大換屋潮；而未來20年，則將由科技新貴主導第三次換屋潮，整體房產市場將朝向「全面升級、價值重構」的新視野發展。

李同榮表示，回顧台灣房市長期演變，其本質並非單純價格循環，而是由「世代結構」與「經濟動能」交互推動的結果；過去兩次換屋潮，來自嬰兒潮世代的成長與壯年期需求；而當此世代逐步進入高齡與衰退階段，取而代之的，將是由AI與科技產業所培育出的「科技新貴」，成為推動第三次換屋潮的核心力量。

不過，李同榮指出，這一波換屋潮，將有別於過往，不僅是換屋需求釋放，更是由五大結構動力驅動，帶動房市邁向全面精緻化與價值重購的新階段。

李同榮進一步分析，三次換屋潮在時程、驅動核心、關鍵轉變、市場特徵與本質上皆有明顯差異：

第一次換屋潮是從「能住就好」到「以舊換新」

1/時間：約1971~1991年（嬰兒潮世代青年期）

2/驅動核心：嬰兒潮成年＋經濟起飛

3/關鍵轉變：三代同堂→三代不同堂

4/市場特徵：首購需求爆發，以舊換新，公寓轉向高樓大廈，房價快速上升

5/改變本質：新屋大量供給，換屋需求全面解放

第二次換屋潮：從「有房就好」到「以小換大、住得更好」

1/時間：約1991~2001年（嬰兒潮世代壯年期）

2/驅動核心：資訊產業崛起、經濟成長、所得提升與資產累積

3/關鍵轉變：居住空間與舒適度需求持續擴大

4/市場特徵：以小換大、以舊換新，豪宅產品興起

5/改變本質：追求更大空間與更佳生活品質

第三次換屋潮（未來）：從「住得更好」到「住得更精緻、品質全面升級」

現階段（2001–2026年），兩代不同堂趨勢推升首購市場，房價攀升至高點，住宅產品走向小宅化，而換屋市場則因政策限制而受到壓抑。

李同榮指出，未來，隨著嬰兒潮世代進入衰亡期、老屋大量累積，以及AI智慧住宅的興起，將正式引爆第三次換屋潮的結構性革命。

1/時間：約2031~2046年（嬰兒潮世代衰亡期）

2/驅動核心：AI與半導體產業培育出大量科技新貴

3/關鍵改變：大繼承時代（資產重分配）＋少子化與單身化

4/市場特徵：ESG＋AI智慧住宅帶動產品全面精緻化

5/改變本質：產品價值與生活型態的全面重構

李同榮指出，第三次換屋潮的本質，不只是換屋需求，而是整體住宅產品與價值邏輯的再進化，主要來自五大結構動力：

第一科技新貴崛起：購買力重新集中：以台積電為核心的半導體產業，帶動竹科、南科、中科形成科技走廊；再加上AI產業鏈布局，形成高薪族群集中與購屋能力集中現象，房市逐步邁入「科技菁英主導市場」。

第二大繼承時代來臨：資產重分配：嬰兒潮世代進入高齡，房產資產開始大規模繼承移轉，市場逐漸由「勞動所得」轉向「資產所得主導」。

第三人口結構逆轉：單身化與小家庭化：K型經濟形成M型社會，生活壓力上升，不婚不生比例提高，單人與雙人家庭成為主流，產品走向「中小型化＋高品質化」。

第四老屋與空屋壓力：都更成主戰場：40年以上老屋大量增加，鄉村空屋難以消化，形成城鄉雙重問題，城市老化，都市更新將成為未來供給主軸。

第五住宅全面精緻化升級重構：ESG與AI智慧住宅全面導入，房屋不再只是靜態資產，而是具備科技與升級能力的動態產品。

李同榮表示，第三次換屋潮五大產品革命來了，包括迷你豪宅、單身貴宅、Al宅、六星級飯店管理與生活場域。

李同榮認為，未來房市競爭將不再以「居住空間」為主，而是以「產品力」決勝，主要產品包括：

1/迷你豪宅：60–90坪，高端設計與核心地段，以品質取代空間

2/單身貴族精緻宅：小坪數高機能，強調生活風格與個人化

3/ESG＋AI智慧宅：智慧控制、節能減碳、健康環境，成為住宅標配

4/六星級公設場域：健身、商務、社交整合，擴展為生活場域

5/六星級AI物業管理：智慧安全、客製服務、機器人應用，管理品質即資產價值

李同榮最後指出，第三次換屋潮的房產革命將帶動住宅產品在「空間、品質與體驗」上的全面升級與革新。

未來房市，不再是「誰買得起房」，而是「誰買對產品」。

他強調，未來，不再是房屋全面普漲的時代，而是智慧產品選擇的時代；房價漲幅雖將趨緩，但「產品價值差距」將持續擴大，市場競爭將由價格分化，進一步邁向產品分化，甚至生活場域分化。

李同榮解釋，如果說，第一次換屋潮，是解決「有沒有房」，第二次換屋潮，是追求「住得更好」，那麼第三次換屋潮，將是「住得更精緻、更智慧、更有價值」的時代。

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