房價未跌！央行喊話讓利 單價仍未見鬆動

中央銀行總裁楊金龍日前表示，建商過去幾年獲利豐厚，可以慢慢讓利，希望透過價格調整帶動成交、讓房市回到較健康的軌道。不過，市場人士指出，建商多數仍停留在「小讓利」，口袋夠深的建商，真正反映在房價單價的下修相當有限。

目前市場上常見的讓利方式，大致分為三類。第一是擴大送裝潢、家具家電等變相降價，降低購屋實際成本；第二是低首付或延長付款條件，減輕購屋初期負擔；第三則是總價議價空間擴大，透過優惠或折讓，讓成交價下修，但不直接動到開價或單價。業界坦言，這些作法本質上都是讓利，但對消費者而言，「價格還在那裡」，體感並不明顯。

房市交易統計也反映出市場的矛盾。永慶房產集團統計，今年第一季全台房市交易量約五點九萬至六點二萬棟，年減約百分之一至六，創一九九九年有紀錄以來第三低量；買氣明顯降溫，價格修正幅度卻相對有限。今年第一季七都房價除台中微幅上揚外，其餘六都皆呈現下修，但跌幅僅約百分之一，「量縮價不跌」。

市場人士分析，央行喊話並非沒有道理，建商確實仍有撐價能力。過去幾年房市多頭累積可觀利潤，建商確實「撐得住」，多數建商仍透過時間換空間，非直接降價求售。讓利即便存在也多停留在邊際調整。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出，若建案已銷售過半或前期完銷，建商為顧及既有客戶觀感，較可能採取送裝潢、家電等方式回饋，而非直接降價；真正有機會出現明顯價格下修的，多半是銷售不佳、甚至尚未開出成績的蛋白區、蛋殼區個案。

不過，房市趨勢專家李同榮指出，近年營建成本持續上升，包括缺工推升人工成本、廢土處理與環保法規趨嚴，以及ＥＳＧ與綠建築要求提高，都使開發成本墊高；加上近期國際油價走升帶動原物料與運輸成本上揚，建商雖有讓利空間，但幅度有限。

金融圈人士則說，央行若希望房市真正降溫，關鍵仍在「單價是否鬆動」。只有當房價讓民眾明顯感受到下滑，政策才有可能出現較明顯鬆綁；若僅停留在送贈品或付款條件調整，對整體市場價格結構影響有限。

但也有個別建商開始跨出「實質降價」的一步。愛山林董事長祝文宇在法說會表示，今年房市會不會有量，就看「有沒有人便宜賣」，並坦言旗下板橋、三重個案以市場行情七五折銷售。業界解讀，這類「以價換量」的策略，已讓市場出現價格鬆動的初步訊號。

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