爸媽房產登記大哥名下...分弟妹卻卡關？律師：借名登記是把風險留到未來

那天，長子坐在我對面，語氣很平靜，卻藏著一點遲疑，他說：「我不想一個人拿走爸爸留下的一切...」父親過世後，母親依著傳統觀念，在她還健在時，主導把父親留下的房產，全部登記在長子一個人的名下，房屋則由母親繼續居住使用。

母親的想法很單純：「房子就是應該留給長子，他也照顧我，這樣比較不會亂。」

但這位長子，心裡卻一直過不去那一關，他知道，那不是「自己的房子」，而是爸爸留給全家人的遺產。

「我不想一個人拿走全部」長子說：「母親近日已辭世，他希望能把這些不動產，過戶一部分的持分給弟妹們，讓大家一起承接父親留下的心意。」只是，他真的不知道該怎麼做才「對」。

更現實的是，最近已有建商上門，談都更合建。弟妹們也很著急，因為他們心裡很清楚：「只有登記在地政事務所的所有權人，才是地主，才有和建商談判的資格。」

於是，這個家庭一起走進了事務所，不是為了爭，而是為了「好好分配」。

一開始，他們詢問，可以跟地政事務所說：「房產是我們借名登記在大哥名下，現在大哥同意返還給我們嗎？」我先提醒他們一件很多人不知道的事：地政事務所的不動產登記，沒有「借名登記返還」這個選項。

也就是說，即便大家都願意承認，房產只是「暫時登記在長子名下」，法律與行政機關，並不會自動幫你承認這件事。

實務上，房產要過戶給弟妹們，常見的只有兩條路：

方案一：分年「贈與」持分給弟妹

這是很多家庭直覺會想到的方法，可以慢慢分年移轉，若每年在 244 萬元免稅額內，可降低贈與稅壓力，但也要有心理準備：有土地增值稅、贈與稅（如果超過免稅額）、契稅、印花稅。

這不是「沒成本」，只是「把成本分期」，而弟妹們因為要和建商談都更，所以也沒辦法慢慢等。

方案二：透過「法院」調解或判決

這條路，比較「硬」，但在稅務上反而更乾淨，原則上沒有贈與稅，但仍有土地增值稅，若是法院判決，可免契稅、免印花稅。

但我要特別提醒一句實務重點：國稅局通常希望看到的是「法院判決」，而不只是調解或和解。因為只有經過法官根據證據，實質審理認定「確實是借名登記」，才能避免被國稅局認定為「假借名、真贈與」。

今天這個家庭還是幸運的，我也誠實地和他們說了一句重話：「你們今天會這麼順利，是因為大哥願意配合。」如果長子起了私心，弟妹們要主張「借名登記返還房產」，在法院舉證，會有多困難？

請參考筆者的這篇文章：遺產爭產常見糾紛：「借名登記」的財產要如何拿回來？

那往往不只是繳稅的問題，而是證據不足、親情撕裂、官司拖好幾年。這也是為什麼，我常說：「借名登記，是把風險留給未來的自己或孩子。」

如果時光可以倒流，其實有更好的安排，我和他們分享了一個「如果當初」的版本：

如果父親的用意，是希望在自己身故之後，房產能給太太住到終老，再留給孩子們共同繼承，並且希望把這件事託付給長子協助，也讓長子照顧媽媽，所以長子的分配比例可以高一些。

若父親生前，是用 「遺囑信託 」來規劃安排指定長子為受託人、全體子女為受益人、約定在母親身故後，或符合特定條件時，信託終止，長子必須依約移轉持分給弟妹...那麼今天，事情會單純很多。

而且遺囑信託的財產返還，也有稅務的優點，因為在法律與稅務上：遺囑信託成立時，已經課過遺產稅、日後長子（受託人）依信託約定移轉給弟妹們不再課遺產稅，也不課贈與稅，而且土地持分移轉，視為父親的遺贈，所得稅、土地增值稅、契稅 可依各稅法規定給予免稅。

這不只是節稅，而是協助規劃一個，讓孩子們不用彼此懷疑，也不用對簿公堂的「傳承方案」。

傳承，從來不只是「分財產」，我常對客戶說：「真正好的傳承規劃，不是讓某一個人『佔盡優勢』，而是至少讓所有權人（父母）及想要照顧的家人，都不用和自己的運氣，及其他繼承人的人性賭一把。」

◎本文內容已獲 吳挺絹律師 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

房產新訊

「違建」也能用自住稅率？專家教2步驟申請：可大幅省下土地增值稅

房產新訊

2025年房租指數年漲逾2% 連三年漲破2%、1996年後首見

房產新訊

買房給小孩別踩雷！專家提醒「國稅局必盯金流」：沒1張證明補稅補到哭