2千萬買預售屋遇央行「限貸令」三個月內得補足貸款短差200萬
張雅蘋律師
甲名下已有一房，於民國（下同）112年8月間向乙建商購買乙建商為起造人之預售屋建案乙戶房地，購買總價為新台幣（下同）2,000萬元，自備款（含工程款）二成為400萬元、房屋貸款八成1,600萬元，該預售屋建案預計於114年5月取得使用執照、114年下半年陸續辦理交屋對保手續。
政府機關於113年9月19日間頒布「限貸令」，對於已簽訂預售屋買賣契約的甲申辦銀行貸款時，只得銀行核貸七成1,400萬元，短差200萬元，甲接收到乙建商通知三個月內補足貸款短差部分，甲應如何是好？
一、中央銀行對金融機構辦理部動產抵押貸款業務規定部分規定修正規定選擇性信用管制措施，對於購買預售屋之消費者而言，可能發生在申辦貸款時核貸比例低於購買時預期比例，而購買預售屋通常距離實際交屋時間相距甚久，資金安排多已固定，臨時無法取得現金補足核貸數額差額，不得已選擇解約之斷頭現象。
亦有可能使建商興建資金仰仗預售屋收款、建案銷售率之融資斷鏈或因限貸令導致消費者房貸核貸不順利、交屋期程拉長或不順利，高度依賴資金鏈循環斷鏈之可能性。
二、依據行政院內政部公布《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18條貸款約定：「1、第六條契約總價內之部分價款新台幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。
惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
2、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：不可歸責於雙方時之處理方式如下：a.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。b.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。c.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。3、有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」
三、本案甲或可透過該定型化契約之約定主張因政府政策限貸令之實行，不可歸責於雙方致生買方貸款成數不足，差額200萬元在預定貸款金額1,600萬元百分之三十以內部分，由乙建商同意以原承諾貸款相同年限及條件由甲方分期清償之。
四、然前有台灣苗栗地方法院114年度訴字第97號民事判決對於成屋買賣案例揭示：「原告復主張其因政府政策致未能貸得款項為不可歸責等情。惟按，因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付；前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，《民法》第266條定有明文；系爭買賣契約既無何得撤銷及無效事由，則原告自有應依約按期給付價金之義務，而其雖因故未能貸得款項，然原告本應謹慎評估自身資力及付款方式、計畫後（當然包含未能依計畫貸得款項之後果），乃為系爭買賣契約之簽立，故其因未妥適評估自身資力而簽約致未能依約給付買賣價金，自屬可歸責原告之情事。
而原告復未能舉證有何不能歸責於其之事由致給付不能，其此部分之主張亦無理由」，依買賣契約相同法理，消費者在購買房屋時應謹慎評估自身資力及付款方式、計畫後（當然包含未能依計畫貸得款項之後果）才簽訂買賣契約，所以消費者因未妥適評估自身資力而簽約致未能依約給付價金，自屬可歸責消費者之情事，則應依預售屋買賣契約範本第18條貸款約定第二款第目之約定，可歸責於買方時，買方應於接獲賣方通知之相當期限內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
（本文出自《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》)
