日本買房隱藏成本多？2制度與台灣大不同 專家曝「1地區」長租投報潛力高

地區選擇

外國人購屋常選擇關東與關西地區。關東包含東京、神奈川、千葉；關西則是「京阪神」，其中大阪近年被視為具潛力的市場。

東京房價高昂，23區每坪約685萬日圓，折合新臺幣約130萬至140萬，且多數物件已突破一億日圓。相較之下，大阪每坪約390萬至400萬日圓，購屋空間更大，性價比更高。

以相同預算，在東京可能僅能購得7、8坪套房，而在大阪則可買到兩房甚至三房式間房。雖然東京交通便利，但日本整體基礎設施完善，地方城市如熊本也具備完整生活機能。

「京阪神」中的神戶作為靠海城市，常被視為自住或退休的理想地點，但因日本多地震，需要留意地震引發海嘯風險，也要特別注意房屋是否包含海嘯保險。

此外，神戶無特區民泊制度，回報率約4％至4.2％；大阪則因制度支持，可達5％至7％，投資潛力更高。

想在日本買房需要多少成本？

日本買房，除了購屋成本，最需要關注的是「初期費用」與「持有成本」，這兩者與臺灣的房產制度有明顯差異。

在資金準備方面，台灣購屋成屋頭期款約3成、預售屋約10％；日本則需支付初期費用約6％至8％，不包括房價本身，初期費用約為房價的3％至5％。日本目前無海外買家印花稅，與新加坡、澳洲、加拿大等地相比更具優勢，但未來政策也有變動可能。

現在日本購屋流程可以使用電子簽約與電子簽證，連印花稅（原為1萬至10萬日圓）也可免除。其他必要費用如產權登記與保險也需納入考量。新屋可一次購買5年保險，費用更低。若以法人名義購屋，還可抵扣差旅、住宿、報稅等支出，節稅效果明顯。

貸款方面，外國人也可以申請，條件取決於房屋新舊、持有名義與銀行選擇。新屋貸款成數高，用個人名義申辦，雖然利率比較高但額度較大；法人名義利率低但選擇少。

另外，在日本購屋後，最容易被忽略但極為重要的，就是「持有成本」，這是台灣房產制度中較少見的項目，也是許多買家最在意的負擔來源。

持有成本依房屋條件而異，新屋因具保固，修繕費用相對較低；但若是屋齡30至50年的中古樓，維修支出可能大幅增加。

其中最關鍵的是「修繕基金」，日本採壽命預算制，例如電梯每15年需更換，費用會按年分攤至每月收取，提前規劃、穩定收費，避免臨時追加與債務糾紛。這也是日本舊屋外觀仍能保持良好狀態的原因。

修繕基金每月約收100至300元台幣，累積後可一次性更換設備，且通常已涵蓋防地震保險等項目，不會在持有或出租期間額外收費。

此外，持有成本也包含固定資產稅，以政府評定價值計算，約為市價的0.3倍。其他費用像是管理費，則涵蓋垃圾清理與代理管費等。

若採長租模式，仲介可協助繳費、匯租金與報稅，讓資產運營更有效率。舉例來說，在大阪購買一間3000萬日圓的公寓，年回報率約5％，扣除修繕基金後淨報酬約4.5％，足以負擔貸款與持有成本，甚至產生現金流。

以置產角度而言，日本房產不僅可以是居住空間，更是能創造現金流的資產，只要有正確的思維與專業協助，購屋、貸款、持有成本都能妥善規劃，達成穩健投資與生活平衡的目標。

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