楊金龍開釋政策原因可以無償解約？專家提醒「有3前提」：央行不具強制力

昨日，收到幾位朋友詢問：「央行總裁楊金龍說，依據內政部『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』，『不可歸責於雙方』致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償，差額超過30%者，買賣雙方亦可解除契約，且賣方不得收取違約金。」自己是不是可以援此向建商主張退戶，也不必繳違約金呢？

我個人建議，央行在這部份闡述應該要更保守，以免讓民眾誤以為楊總裁說可以用這理由無償解約，結果卻衍生出更多糾紛，歹誌就大條了。

原因大概如下：

央行非裁決機構 其解釋不具強制力

楊總裁只是引述「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並表達消費者若是因限貸令而導致貸款不足，屬於「不可歸責於雙方」因素，消費者可以主張無償解約。

可是，央行不是消費糾紛的裁決機構，總裁的見解不具強制力，「法院判決」才有。換言之，是否屬於「不可歸責於雙方」因素，建商、消費者兩造需經過訴訟攻防、各自提出證據佐證，最後由法官作出裁決才算數。

個案情形不一與舉證不易

每個消費者遇到的情況不盡相同，更何況消費者若要主張「不可歸責於雙方」因素向建商無償解約，建商肯定不是吃素的，怎會輕易應允？倘若兩邊無法心平氣和，坐下來好好談，恐怕會走到打官司那一步。

到了法庭，並不是消費者說了算。你要舉證啊，那要如何舉證、人證與事證的證據力足不足夠，都會影響到訴訟結果。

法官見解差異

相關官司之中，並不是消費者主張因政府限貸就獲得「無敵星星」得以無償解約，消費者除了要負舉證責任，還要看法官見解而定。

以「臺灣苗栗地方法院 114 年度訴字第 97 號民事判決」為例，蔡小姐透過仲介（欣ＸＸ不動產有限公司）購買苗栗一間房子。

蔡小姐主張，仲介莊小姐告知可貸款，但「後續因政府限貸政策致伊無法順利貸得款項，故無法依約給付後續買賣價金......（中略）；又縱認系爭買賣契約有效，伊因政府政策致無法貸款而違約，為不可歸責於買賣雙方之事由」。因此向仲介提告，要求返還已付價金。

法官判決指出，「經查，原告固以第三人欣ＸＸ公司、莊小姐告知可貸款，但後續因政府限貸政策致伊無法順利貸得款項，故無法依約給付後續買賣價金，及欣ＸＸ公司隱瞞實價登錄哄抬房價等情為由認其遭詐欺因而陷於錯誤而請求撤銷買賣契約。

然而，不動產交易相較於一般動產交易，所涉金額龐大，交易細節較為複雜，尤以買方於締約時本應就自身資力（無論係自現有資金或向他人包括銀行借款等）、交易條件與合約內容謹慎評估再行與賣家磋商締約，此乃為一般交易常情......（後略）」

「原告復主張其因政府政策致未能貸得款項為不可歸責等情。惟按，因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付......（中略），而原告復未能舉證有何不能歸責於其之事由致給付不能，其此部分之主張亦無理由。」因此，判原告蔡小姐敗訴。

簡單的說，法官認為，首先買房本就要衡量自身財力，其次是蔡小姐也未能舉證，證明無法取得足額貸款肇因於限貸令，所以判蔡小姐敗訴。

拙見提供給大家參考，若有錯誤之處，敬請指教。說不定我是錯的，你也可以選擇相信楊總裁。

補充說明，中古屋與預售屋雖然不同，但且聽我解釋，最後訴訟勝敗關鍵的法理相同。

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，不可歸責於雙方時之處理方式如下：

（1）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

（2）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。

（3）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

請看「差額超過原預定貸款金額百分之三十者」，買賣雙方「得」選擇前述方式辦理或解除契約。它的用字是「得」喔，不是「應」；也就是說，建商與消費者簽訂契約時，針對不可歸責於雙方時之處理方式，可以選（1）、（2）或（3），（3）就是消費者可無償解約。

但問題在於，建商的定型化契約幾乎沒人會選（3），所以就算限貸令符合央行所說的「不可歸責於雙方」，依照契約精神，兩造糾紛就是回歸到（1）或（2）來處理。

除非雙方簽訂的契約裡有載明（3），否則不會有央行所說的，消費者可解除契約、不被沒收違約金。

如果消費者提出訴訟，首先是「限貸令屬於不可歸責於雙方」這個論述要被法官接受，其次是要舉證「限貸令導致給付不能」。

◎本文內容已獲 何世昌的房產知識Buffet+ 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長