「央行應取消限貸令回溯！」 何世昌：無差別打房會傷害無辜自住客

政府不可失信於民 建請央行取消回溯措施

央行將於今日召開理監事會議，外界對於央行決策有不少的預測，各家預估內容不盡相同。

我個人仍認為，限貸令「回溯條款」是最該取消的一道措施，否則難弭平民怨。

不少人當初買預售屋時，第二屋可貸7成，「回溯條款」一來，7成砍到剩6成，再來又只剩5成，突然要擠出2成自備款讓民眾斷頭違約。

為何「回溯條款」應該取消呢？有幾個理由。

1.時空背景不同。

央行前總裁彭淮南任內打炒房也實施回溯，但差異在於，如果頭期款不足的家庭，至少可以把預售屋換約轉手，拿回自己的血汗錢。

可是，2023年7月「預售屋禁止轉售措施」上路後，頭期款不足的家庭只能被迫斷頭，建商沒收違約金又拿回房子，唯一受傷的是消費者。

2.傷害無辜的自住客。

我個人仍支持央行打炒房，但央行限貸令「回溯條款」是無差別打房，而不是打擊投機。

倘若一心只打擊投機，其實可以藉由聯徵紀錄、甚至與地政機關聯手，將5年內頻繁買賣房產的投機客揪出來。

然而，央行顯然不這麼做，而是把買第二屋的人通通視為炒房客，此舉讓人質疑央行言行有所矛盾。

3.違反「信賴保護原則」。

這點我們此前已聊過，所有民眾買房都是按照當下政府訂的遊戲規則走，此為「信賴保護原則」的真諦。

可是有一天，政府突然宣布不認舊制，把新制回溯到好幾年前實施，會引發民怨並不意外。假設來說，2025年通過「超速重罰五千元」，並且回溯到Ｎ年前，然後要求Ｎ年前超速的人，每件超速案要補繳滿五千元，這樣合理嗎？

4.每件斷頭背後都是一個家庭。

內政部統計指出，2021年7月至2025年6月全國預售屋買賣案件中，解約件數為4,418件，占比1.1%。

雖然占比不高，但4千多戶背後是4千多個家庭，每個家庭的頭期款都要存很多年。

誠如消基會所說的，在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因為根據現行制度，違約金建商可依法取得上限15%的違約金。

倘若央行能體恤民眾頭期款來之不易，期盼央行能夠調整政策，取消「回溯條款」，讓民眾可以保住血汗錢，更不必因此而被迫賣掉「起家厝」。

◎本文內容已獲 何世昌的房產知識Buffet+ 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長