預售解約潮2/預售解約困局 房市專家建議「非投機性讓渡」應適度鬆綁
「如果交屋時少了幾百萬,臨時無法補齊自備款怎麼辦?」預售解約潮擴大,有民眾擔心貸款不足,忍痛低價拋售卻遭建商拒絕。不動產法律專家、消基會委員靳邦忠博士呼籲,應修法鬆綁部分非投機性讓渡限制,讓自救者得以脫困。
政府近年祭出「平均地權條例」第47條,預售屋未完成第一次移轉登記前不得任意轉售,原意在打炒房、控房價,但當前市況急轉直下,利率高漲、房價走跌,卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。
靳邦忠指出,目前多數預售屋合約規定,若消費者無法如期交屋選擇解約,建商可收取最高15%的違約金,並保有原屋重新銷售權利。消費者無法自行降價轉售脫身,僅能被動接受建商回收,損失全由消費者承擔,形成明顯不對等條件。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明,目前預售屋違約金最高15%,不過賣方只能沒收已繳款項,並不能要求買方補足15%。因此若前期屬於低首付,已付款項少,通常解約成本略低。
靳邦忠建議,應盡快研擬修法,在市場下行、金融緊縮或買方遭遇如失業、貸款不足、重大變故等時,開放「非投機性轉售」作為法定除外條款,容許消費者在經主管機關審核後合法讓渡。但同時,還得設置明確審核標準,以免違規濫用。這樣既可避免消費者鉅額違約損失,也不至於鬆綁成為投機漏洞。
「消費者要認賠殺出,應能自由買賣!」靳邦忠認為,得設立減價轉售的標準,由主管機關設定合理降價標準,例如:違約金最高15%,若轉讓價格下降8%左右即可合法轉售,有一定的減價比例出場,才能給社會大眾交代。
消基會也建議,主管機關應建立預售屋履約保證的公開資訊平台,所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等,供消費者查詢與比較。此外,設立專責法律援助窗口,協助消費者解約與求償。政府應主動編撰「購屋風險手冊」,並與房仲業者、公協會合作,於購屋前提供消費者風險說明及教育課程,提升其對契約條款、貸款限制、履約制度等重點的認知與警覺。
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