《公寓大廈管理條例》30周年專家疾呼：修法救老社區

2025-07-28 10:56 經濟日報／記者胡順惠／台北即時報導

《公寓大廈管理條例》自1995年施行至今已屆滿30年，雖成功奠定集合住宅的治理法制基礎，推動社區自治制度化，但在高齡社會、建物老化與治理失衡交織下，法制與現實之間的落差日益明顯。學界與實務界一致認為，條例已邁入轉型關鍵期，急需從修法、組織、制度三面向啟動升級工程。

台灣物業管理學會、台北市公寓大廈管理協會與國立台灣科技大學建築系日前共同舉辦「《公寓大廈管理條例》實施三十週年論壇」，邀集產官學代表齊聚探討制度演變、困境與未來方向。

台北市副市長張溫德直言，台北市正面臨「四不」困境，包括組織不足、機制量能不全、居住品質不佳、調適能力不及，雖市府自2016年起積極推動老舊公寓大廈成立管委會，至今已有9,150處完成報備，另輔導322處完成新設，並補助修繕、外牆安全與增設電梯等，但無法根本解決問題。

張溫德坦言，現行法規強制力薄弱、執行機制封閉且被動，專業支援不足，導致政府雖傾全力主動輔導，卻仍猶如緣木求魚，缺乏有效管理的社區，不僅環境髒亂、設備失修，更無力面對災害風險與未來挑戰。

張溫德呼籲，應以制度革新對齊現況並引導未來，提出四大方向，第一，為老舊社區設計彈性過渡的「街區型管理組織」；第二，修法推動「管委會法人化」，解決無法投保與修繕基金運作困境；第三，強化「系統化賦能」，制度化管理委員訓練與住戶教育；第四，建立「建物全生命周期管理責任」，推動維護指引與補助機制，結合保險制度與儲備基金。

台灣物業管理學會理事長郭紀子也說，條例30年來確實提升社區自治能量，特別是新建社區多能依規運作，設有管委會、基金與制度，然而，老舊公寓普遍存在未設管委會、收費困難、設施失修、違規使用與消防不足等問題，形成「一個台灣、兩個世界」的結構性落差。

郭紀子呼籲，中央與地方應共同強化輔導能量、檢討制度適用性，並將老舊社區納入都市更新與社區再造政策架構中，整合硬體更新與治理重建，從根本改善品質斷層。

國立台北大學教授黃健彰則點出法規設計與實務操作落差，目前《條例》與政府提供的規約範本存在多處矛盾，易導致區分所有權人會議運作爭議頻傳，像是開會門檻、表決規則與代理資格規定不一致，導致基層執行困難。

黃健彰建議，修法應保留彈性決議空間，尊重社區自訂規約與會議決議機制，同時可借鏡日本，以樓地板面積比例設計表決權，例如每10平方公尺1票，簡化程序、減少糾紛。

《公寓大廈管理條例》三十年來確實成功建立社區治理制度，卻也面臨人口老化、建物折舊、法令過時與治理斷層等挑戰，專家一致認為，唯有啟動全面改革工程，導入多元治理模式、強化專業支援與資源配置，讓條例真正與時俱進，方能翻轉老舊社區失管困境，落實居住正義。