信用管制、美國關稅雙干擾 第2季商辦、店面、土地開發投資信心下跌

台灣不動產投資協會（CCIM）發布「2025年第2季台灣商用不動產投資信心指數（ICI）」調查結果，主持本調查的政大地政系教授林左裕指出，第2季的ICI指數，因受美國總統川普宣布對等關稅政策影響，讓專業投資人對辦公室、土地開發及店面的投資信心呈現下跌走勢。

不過，林左裕強調，辦公室、土地開發的投資信心仍呈現在樂觀的水準之上，也反映出產業對土地及廠辦的實質投資需求，並未明顯受到美國關稅政策的衝擊。

值得注意的是，第2季「總體經濟環境」的指數雖較前季為高，但在第2季指數為97.06點、仍相對保守，反映出美國對等關稅政策下，新台幣升值趨勢對出口產業的壓力，以及中國大陸電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生之衝擊。

投資人更謹慎了 但辦公室市場值得關注

台灣不動產投資協會（CCIM）表示，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。

在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室投資人涵蓋金融機構與自用型客戶，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47%，租金也微幅上揚。

歐人彰指出，雖然第2季辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理及美國啟動貿易戰爭而微幅下修1.5%（指數115.71→113.97），但在AI投資信心支撐市場穩定需求下，對辦公室的投資信心、相較一般住宅市場，仍屬健康正向。

歐人彰表示，國內主要辦公室戰場在大台北地區，接下來如舊市區的更新、輝達進駐南港、北士科，以及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給釋出，將帶來機會與挑戰，值得投資人關注。

另外，歐人彰指出，美國對等關稅要求各國談判、改善貿易逆差，但放眼台灣半導體產業競爭優勢，以及相關投資持續下，高科技產業聚落群聚仍會是商用不動產的支撐。較值得關注的是非優勢產業衝擊與美國進口增加帶來的產業消長，預期是下階段的商機。

土地開發信心指數僅北部呈上升趨勢

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，本次調查國內三大都會之土地開發信心指數僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆為下降趨勢。

施甫學觀察，近期各縣市政府土地標售結果，呈現低標脫率、低溢價率「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮，及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回為開發手段，減少開發期間之財務風險。

另外，施甫學表示，壽險公司因即時收益報酬限制，除購入中南部4%以上收益型標的外，部分交易轉到「購入土地並開發後出租」以提高整體報酬率，如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地打造複合多功能園區，國泰人壽與台新人壽分別以27.38及53.67億元購入桃園工業土地，預計開發後出租做倉儲使用。

仍須注意流通性、增值性及替代競爭性

施甫學強調，受整體經濟情勢變動快速影響，土地開發仍需注意終端開發後產品租售市場的流通性、增值性及替代競爭性，因此投資人購地前應審慎調查評估。

在零售店面市場方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶表示，「店面」指數的「偏向保守」反映疫情後國內實體消費市場雖然持續成長，但在租賃市場的承租方（品牌端）是以進駐商場為趨勢，因此店面租賃交易大幅降低。

李誠慶指出，除了具備都更效益的店面物件外，第2季店面買賣交易因優質店面屋主普遍對售價的期待較高，且租金報酬率普遍偏低（如台北市店面租金報酬率約2%），使得店面的買賣投資仍未熱絡。

集客效應有望帶動店面交易

據最新統計，今年國內百貨商場總計有10座完工營運，總面積約13.6萬坪，2026~2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積約47.86萬坪，預期這些商場陸續開幕營運後，商場有機會因集客效應，拉高周邊條件較佳的店面租金以及去化時間，進而帶動店面買賣交易。

在旅館市場方面，李誠慶分析，「旅館」指數「偏向保守」，主因國旅市場不如預期，據觀光署分析，2024年國人國內旅遊支出比2023年減少308億元，跌幅達6.2%，加上國人近年青睞國外旅遊，且旅宿業長期缺工，以及國內旅館房價在消費者的認知上高於國人常出國旅遊的亞洲城市等因素，因此品牌旅館出現拓點放緩或評估時程拉長。

李誠慶表示，今年旅館不動產租賃方面成交有限，旅館不動產的買賣交易案量亦少，最為市場所知是今年2月台中永豐棧大墩館，以第三拍標脫交易；惟依據地區性的都市計畫及商用不動產市場成熟度預判，台北市西區因台北車站特定區的「西區軸線翻轉」，區內具一定規模、產權單純的舊旅館仍受特定資產開發投資人青睞。

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