台幣飆升...房市將複製日本泡沫？專家「短線金龍有擋」：但長線仍危險

台幣升值，對你來說意味著什麼？是海外旅遊便宜了，還是台股、美債更好買了？

那麼，對房地產市場來說呢？台幣升值背後的結構與資金流動邏輯是什麼？投資人如何在匯率波動下重新思考不動產配置策略？

匯率短時間變動 連帶影響跟判定依據

1.購買力指數：又稱大麥克指數，係指一個國家的一般民眾以當地貨幣對於麥當勞大麥克產品的消費購買能力。

實際上還牽扯到關稅、產地原物料價、生產與人力成本、地區物價等各種因素。

2.海湖莊園協議：《海湖莊園協議》是一項美國透過與多國談判來調整全球貿易體系和貨幣匯率，以減少貿易逆差，削弱美元匯率來提高美國出口商的競爭力來達到製造及出口貿易的興盛。

此協議也被多數專家學者拿來類比1985年的《廣場協議》。

該協議主要為解決美日貿易逆差，藉由美元對日圓及德國馬克等貨幣貶值，解決美國貿易赤字，結果帶來日本房地產飆漲泡沫，經濟失落30年。

3.台灣方面影響：近期台幣匯率受美國關稅戰影響出現劇烈波動，連帶沒收台灣股市、出口商品利潤以及美國債市獲利。可能一段時間無法回歸到台幣匯率升值跟關稅戰前的光景。

台灣房市是否受匯率影響嚴重？

1.預期心理已抑制：台幣升值確實流傳將湧入大量熱錢帶來房地產強勢竄升之揣測。

實際上，央行此前的幾波信用管制已提前遏制預期心理，眼下房地產是否能維持大量獲利成為市場觀望課題。

2.信用管制尚未解除：第七波信用管制連帶影響房貸難易度。

資金運用上的困難致使投資者與消費者觀望情緒延長或是延後買房計畫，不少建商亦以延遲推案或轉向先行屯地因應。

3.對台灣房市的影響：承上因素估計不會帶來台灣房地產泡沫危機。

4.台幣升值短多長空：台幣匯率升值確實帶來進口原物料便宜、資產升值的優勢，然而台灣仍然是長期出口性導向的國家，將減少貿易順差，帶來企業工廠毛利虧損。

不同於企業大廠尚可將風險轉嫁客戶，反觀毛利率更低的傳統產業與中小型進出口業者，可能會迎來嚴重虧損、無薪假、裁員，甚至是破產倒閉。

5.美債短時間大跌損：嚴重影響債劵投資者回收獲利跟市場信心。

由於美債一直以來被認為波動小、風險低，許多人會從房地產套利後再透過增貸房貸購買美債，或是疊加質押方式，以高定期配息換取利率價差套利，此次就會因為匯差波動蒙受巨大虧損。

6.股市、外匯方面也是投資換取價差套利的方式之一，同樣會受到此次波動影響。此前美債通常是避險選擇之一。

避開風險 同時面對風險

1.避險資控成長累積：面對國際局勢與市場波動，除了因應風險控管投資行為，仍得適度歷經這些風險帶來成長經驗。

2.跳脫限縮資產配置：不要限縮或瞄準單一投資產品標的，例如極端僅選擇房地產不碰股票。此方式確實能躲過一時股災，但股市歷經波動後還是可能帶來亮眼獲益。

房地產相對穩定，但管制多、流動性差、獲利週期長，因此可從動盪中考慮資產配置策略，避免瞄準單點或劃地自限。

適當的資產配置換取額外現金流，以此獲取更多投資效益，提升資產價值跟生活品質。

3.投資與心理跟認知有關：股票相對房地產波動大、短多，長期投報效益亦不差，然而經常得承受股市變動帶來巨大的心理壓力，甚至可能影響生活資金運用。

可以透過歷史經驗法則判斷市場循環，避免賭徒心態端看投資市場，抓取獲利了結時機點。

投資心法

分散：分散投資風險，選取不同投資產品，瞄準價值標的，提高獲利機率，以求投資能夠獲得避險跟現實應用的現金流(例如4%法則)，降低拋售或賠售風險。

長期：保持長期穩定持有心理，不要好高騖遠妄想短期大量獲益。短期高點可能是長期的低點(長期市場)，持續參與並關注市場，避免錯過獲利時機。

累積：購買市場均衡報酬率之投資產品，堅挺市場動盪、長期投入市場、定期定額或額外資金應用，累積倍增資產。

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