新台幣強升帶旺房市？李同榮：別太興奮 技術面有答案

新台幣走勢自4月底開始「急升直上」，5月5日外資熱錢持續湧入，新台幣盤中一度升值超過1.4元，直抵29.59元，創下1988年以來單日最大升幅，在央行總裁與賴總統信心喊話後，5月6日收盤30.28元，但美元拋售的升值壓力仍在。

房市趨勢專家李同榮以一張圖分析40年來匯率三次大幅升值與房市、股市、GDP的相互影響關係，並做出綜合結論。

他表示，房市正處多頭轉空的技術層面，匯率急升的影響，對現階段房市是「一好一壞」，認為匯率強升對經濟增長與下修中房市或股市都同樣會造成不利影響。

李同榮指出，所謂「一好」，指短期熱錢推升房市預期樂觀心理：因為新台幣強升，短線熱錢突然大增，預期心理持續增溫，短暫Parking套匯資金增多，對資金流動性也增添活水，對股市房市短線容易產生預期樂觀心理。

不過李同榮表示，現因房市技術層面正處由多轉空的下修階段，新台幣急升，雖然無形中推升資產價值，但若「基本面與技術面不佳」，匯率強升可能如同安非他命般，換來的興𡚒只是短暫一時。

所謂「一壞」，李同榮指出，是新台幣強升，GDP將大幅減緩；主因新台幣大幅急升，對正受關稅霸凌的出口產業等於是慘遭雙殺，對台灣下半年GDP會產生重大衰退，對下修中房市的發展走向當然非常不利。

李同榮強調，過去40年來，新台幣共出現三次匯率大幅升值階段，房市、股市、與經濟增長率（GDP）表現，三者相互影響。

李同榮分析，第一次匯率大幅升值是在1985年～1990年；1985年新台幣匯率兌美元由39.85元強升至1990年26.89元，升值幅度32.5%；同期房價表現：此階段房市處多頭走勢，台北房價漲幅約四倍。

不過他指出，1989年下半年房市開始急跌至1990年底。雖然1990年起、匯率自1992年開始回貶十年，貶幅高達37.36%，但房市仍因超漲而休耕盤整十年之久。

1999～2000年這期間，台灣資訊代工崛起起，取代台灣房市火車頭工業的地位。同期台灣股市大多頭強勁上揚，指數由636漲至12,682，但也因台灣股市漲幅過高，而於1990年19,682高點崩盤至2,485點。

他指出，同期間台灣GDP增長也由過去二位數縮減為平均8%左右，但因資訊代工崛起起，經濟成長仍保持一定水準，房價表現盤整，但交易量卻曾創50萬歷史新高點。

而第二次匯率大幅升值是在2002年-2011年；李同榮分析，2002年新台幣兌美元34.56元開始升值至2011年的29.46元，升值幅度14.75%。同期台北房價漲幅由每坪23萬元漲至55萬元，其中2008年因金融海嘯半年小跌12%，十年房價漲幅約1.39倍。

同期台股指數由2002年5,575.34點、漲至2011年9,039.63點，漲幅62%；其中金融海嘯影響短暫一年跌幅44%。同期這十年平均經濟增長率約4.7%，又比前十年減少約2%，其中2009年金融海嘯影響，經濟呈現負成長。

第三次匯率大幅升值是在2016年-2022年；李同榮表示，2016年匯率貶至33.83元，之後開始升值至2022年的27.69元，升值幅度18.14%；同期台北房價自2014年由多轉空，2016年更是跌幅最深一年，持續到2018年國內房市才止跌回升。而在匯率升值這7年間，房價先跌兩年半，再漲3年半。

同期台股指數由8,315.79點漲至14,720.15點，漲幅77%。同期、此七年階段經濟成長率平均約3.3%，較前七年減少約1%。

匯率強升，對經濟增長一定產生衝擊，對下修中房市必會造成不利影響。

總結，李同榮認為，新台幣匯率歷經40年洗禮，三次匯款大幅升值循環中，房價除了金融海嘯呈現小跌，與第三次升值房價有跌有漲，其餘時段大都因房市技術面處上升趨勢線，而匯率升值增加資金流動與資產價值性，對上升中房價具有推升效應。

而對台股而言，李同榮表示，在三次匯率大幅升值中，除了2009年金融海嘯與2019年美中貿易啟動動第一年呈現下跌，其餘時段，股市皆處多頭走勢，匯率升值具推升效應。

另一方面，李同榮指出，在匯率大幅升值後，對台灣出口影響很大，以至於在三次大幅持續升值循環的末期，經濟增長率都向下減緩。

他強調，匯率強升對經濟一定會造成不利影響，對房市與股市影響，則必須視其技術層面處於多頭或空頭，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果；若房市股市處空頭下修局勢，則匯率強升必然對股市與房市前景會造成不利的影響。

李同榮認為，「目前房市正處下修階段」，匯率的強升只能帶來短期興𡚒與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，必然更不利房市的未來走勢。

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