報稅季將至 房東、租戶與資產族申報權益一次整理

5月報稅季將開跑，今年最大變革之一是房租支出改列為特別扣除額，租屋族有感受惠；房東則應妥善留存房屋修繕等因租賃而發生的費用相關憑證，以利抵稅，並要記得將押金算入租賃收入；有殼族去年若有出售舊制房屋應主動申報所得，避免因短漏報而挨罰，彙整不動產稅務須知一次掌握。

申報綜所稅時，列舉、標準扣除額只能擇一，在外租屋的上班族，過去可能直接使用標準扣除額，因此就算有額外的租金支出，也無法列舉扣除，使房租支出扣除額「看得到卻用不到」。

房租支出扣除額改成列舉扣除額 租屋族可望有感減稅

安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部會計師游雅絜指出，今年房租支出扣除額首度由列舉扣除額，改為特別扣除額，同時，扣除金額上限調高為新台幣18萬元，讓租屋族使用標準扣除額之外，還可另外再減除最高18萬元的租金支出，提升省稅效果。

游雅絜提醒，房租支出特別扣除額設有排富條款，若申報戶綜所稅適用稅率20%以上，或股利按28%稅率分開計稅，或適用最低稅負制須按20%課徵基本稅額者，即便有租屋自住，仍不可申報扣抵。若納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在境內有房屋者，亦不得扣除。

不過，若資產族群遇5大情況，仍可適用房租支出特扣額。首先，黃、紅單危險房屋；第2，已毀損面積占整棟面積達5成，經地方政府認定必須修復才能使用的房屋。第3，繼承取得共有房屋，且納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬持分合計不到一整戶。

第4，納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬，因就業、就學、就醫因素而異地租屋，且持有的房屋要符合自住、非供營業或執行業務使用。第5，納稅義務人符合特定規定，與配偶各自辦理結算申報者，也就是因分居而有需求在外租屋。

此外，游雅絜提醒，若要申報房租支出特別扣除額，除本人及配偶名下無房外，應進一步考慮受扶養直系親屬名下是否有房產。比方說單身的A小姐申報扶養母親，但因母親名下有房，會導致今年無法適用租金支出特別扣除額，此情況可能進而使A小姐整體綜所稅負擔，比沒申報扶養母親還來得高，建議民眾留意試算。

今年報稅季，房東要以去年全年租賃收入，減除必要耗損及費用後的餘額為租賃所得，列入綜合所得總額申報綜所稅。

游雅絜提醒，出租房屋若有收取押金，房東要記得將這筆款項按中華郵政1年期定期儲金固定利率，算入租賃收入。

再者，游雅絜表示，出租一般房屋（非社宅）的租賃所得申報方式有2種，一種是不需證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用。另一種是採列舉扣除方式，房東必須對因租賃而發生的合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，比如房屋折舊、修理費等，提醒房東妥善留存相關費用憑證，以利抵稅。

房子無償借給親朋好友做生意 須計入租賃收入申報

游雅絜提醒，納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友，供「做生意或執行業務」使用，即便是無償，仍要按照當地一般租金標準，計算租賃收入，申報綜所稅。

另外，財政部每年都會發布「房屋及土地當地一般租金標準」，據此作為後端稽徵實務參考，以釐清房東申報的租金所得是否合理、以及有無誠實申報。

財政部強調，租金標準是稽徵機關用來設算房東租金收入的「指標」之一，比方說若有佛心房東以較便宜的租金出租，可出具租約、金流，佐證實際出租金額比當地一般租金還低，國稅局會傾聽其意見、參考鄰近區域行情，核實認定，所以民眾申報租賃所得時，按實際情況申報即可。

納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬向金融機構辦理自用住宅房貸的利息支出，符合2大條件，今年報稅可以列舉扣除，扣除上限為30萬元，且每一個申報戶以一屋為限。

首先，房屋必須是登記納稅義務人、配偶或所申報的受扶養親屬所有；再者，納稅義務人、配偶或受扶養親屬於113年度在該地址辦完戶籍登記，且此屋必須無出租、無供營業或執行業務使用。

游雅絜表示，納稅義務人去年如果改向另一家金融機構貸款償還原來的購屋貸款，今年報稅時，在原貸款尚未還清的額度內所支付的利息，可核實減除，支付轉貸銀行的利息，則需按比例計算後列報扣除；同時，要記得檢附轉貸相關文件，例如原始貸款餘額證明書、清償證明書、新借款契約等資料，供國稅局核認。

此外，游雅絜提醒，民眾去年有出售舊制房屋（即房地在104年12月31日以前取得者），若可明確知道實際交易價格及原始取得成本，要以「賣價減成本」計算獲利課稅，無法證明或查清賣價、取得成本，就得靠財政部公布的「個人出售房屋財產交易所得標準」來設算課稅，並於今年5月報稅季時，主動申報這項財產交易所得，以免因短漏申報而受罰。

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