二手屋待售量逼近五年高點 跌價壓力恐大過於新建案

央行打炒房逼出短線投資客，資料顯示，去年12月新建案、二手房屋待售量呈連三個月飆高，其中新建案待售量逾13萬戶，三個月增幅近一成，二手屋待售量近9.5萬戶，較9月增逾15%，距五年待售量高點10.5萬戶僅一步之遙，顯示二手屋面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。

「新建案待售量」是由建商要蓋預售屋申請建照，或是成屋後申請使照的新建案總戶數，扣除交易時產生的實價登錄預售交易筆數計算得出，等同於建商目前手上尚餘在賣的新建案房屋數。

據樂居網資料顯示，前一波新建案待售量高點在2023年4月共有約17.47萬戶欲出售的新屋；之後隨著市場買氣轉熱，待售量降至2024年9月僅剩約12萬戶的五年低點，加上近期建商已釋出減量經營訊息，因此去年10月以來待售量雖連續三個月持續攀升。去年第4季底已升高約至13.2萬戶，不過與近五年高點仍有一段距離，顯示建商手上待售新屋還在可控制範圍，市場賣壓相對低，新屋房價相對有撐。

反觀去年12月底，二手屋待售量雖僅約9.49萬戶，不過已逼近2023年7月、近五年高點的10.53萬戶水位，顯示二手屋房市賣壓相對新屋市場大，成屋市場面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，排除原定售屋的自住客屋主或長期持有、獲利了結的賣方外，會在短時間進出預售屋或成屋的買方，主要是資金口袋淺，或是對房市沒信心、擔心房價下跌的人，在房市出現波動時，如政府出手打炒房或國際政經局勢有大變動之下，這類人因恐慌心裡、怕資金撐不住就會先做賣出出場的行為。

惟他指出，預售屋因有四至五年房屋興建緩衝期，因此受衝擊程度遠低於成屋市場，二手屋因買賣交易完成後需立即支付房屋款項，以致成屋待售量攀升幅度遠高於預售屋，當然跌價壓力就大過於新屋市場。

何世昌強調，2025年是個案表現的格局，其中首季仍是房市多空交戰、震盪盤整時刻，目前預售屋、二手屋市場待售量均出現逐月攀升情形，不過目前還看不到賣方普遍出現認賠殺出的情況；接下來需觀察「資金短缺的賣方動作如何」以及「口袋淺的賣方殺出場的力道有多大」，才能進一步判斷房市走向。

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