這習慣要改！專家揭「另類地面師」 屋主被逼賤賣

用房子借貸，不少人會委託專業人士到地政事務所辦理設定債權，資深地政士表示，辦理不動產登記設定時，最好親自到場，否則可能碰到另類「地面師」，偷偷加辦預告登記或是信託登記，最終房子只能低價轉手，損失慘重。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，日前就有一位屋主向人借錢500萬，雙方約定用房子抵押後，屋主委託債權人找人幫忙辦理房屋設定。

屋主交給委託人不動產登記必備「四大天王」，包括權狀正本、一份印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章，心想只給一份印鑑證明正本，委託人只能辦一項設定，應該沒有問題。

但日前一位民眾想要買下他的房子，他找地政士幫忙過戶時，發現房子除了設定債權抵押，還被「預告登記」。

鄭文在表示，預告登記是一種限制登記，主要是債權人為避免債務人賣掉抵押物，向地政事務所申請登記，限制債務人處分其名下土地建物權利。

簡單說，不動產若有預告登記，債務人要賣不動產時，必須先清償債務、塗銷預告登記，才能辦理所有權移轉登記。

鄭文在說，這位民眾本來找到一位好買家，價格也漂亮，但由於房子被私下預告登記，由於買方在產權過戶之前，就必須先拿出一筆錢清償債務，覺得沒有保障，因此決定縮手，交易告吹。

鄭文在表示，這位民眾可能碰到的是另類「地面師」，債權人要的不只借款的本金加上利息，而是覬覦債務人的不動產，因此在辦理設定時，另外辦理「預告登記」。

其目的是，由於買方想買房子，必須先清償債務才能過戶，和一般交易，先過完戶再交付價金不同，多會覺得產權複雜，風險偏高而放棄承買，在賣方孤立無援後，趁虛而入，以低價取得不動產，並獲得高額利潤。

鄭文在表示，另外一種情況還更慘，就是房子設定抵押權，還加上信託登記。一旦被加上這條，原不動產所有權人將無處分權，債權人如果找來一個假買方，以低價購買，原所有權人將無力回天，只能配合搬遷房屋。

鄭文在表示，很多人習慣將不動產權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章一次全部交給受託人辦理不動產登記，但這樣做其實是很危險的。

因為地政事務所的登記案件，如果連件登記，只要義務人印鑑章相符，登記案件就會順利審查通過，完成抵押權登記同時被附帶的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。

至於破解方法，就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人，選擇親自到地政事務所核對身分，由登記機關人員核符後同時簽證，就可以避免被夾帶登記案件的發生。

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