明年上路!不動產估價師曝國土法最大差異、衝擊:恐掏空產業發展

房市示意圖。聯合報系資料照。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。聯合報系資料照。圖/記者游智文攝影

隨著「國土計畫法(簡稱國土法」)」2025年預計4月上路時間點接近,圍繞這部法律的爭論卻未見緩解。如今,討論的議題甚至延伸至房價走勢!不動產估價師指出,從目前的土地使用管制規則來看,未來國土法上路後,恐讓全台產生新一波的「種房潮」,這個現象,恐又回過頭來影響台灣長期的不動產走勢、產業發展。另外,國土法與現行區域計畫法的最大差異點又為何相當關鍵?

未來國土法上路,原本「區域計畫法」對非都土地劃有的11種使用分區,將全面簡化為四大功能分區:國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展,而原有的19種使用地類別將全部消滅,讓一些學者擔憂未來土地將失去「身分證」難以管控。

不過高源不動產估價師事務所所長陳碧源用「穿衣」形容,未來國土計畫法上路後,大體上與現行狀態應無太大不同,原因是國土法將比照「都市計畫法」的「土地使用分區證明書」一樣,會在裡頭備註「原有的使用地類別」,「等於是穿了一件新西裝,但裡面再塞一件破襯衫,你還是可以看到破襯衫長什麼樣,」不至於會讓土地失去「身分證」。

國土法最大差異點:民眾未來喪失主動權

特別是針對熱議焦點「農業發展區」的部分,由於屈就民眾的抗爭壓力,國土法也放鬆「優良農田只限制從事農作生產與相關產銷設備」的管制,將包括農舍在內的使用許可也都納入,框架基本上與現行法規維持一致。

陳碧源認為,未來國土法上路後,與現行「區域計畫法」最大的差異點,是民眾喪失土地使用分區變更的「主動權」,只有政府擁有主動權;且按「都市計畫法」的經驗來看,雖然法條明定「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」,但實際上這樣的「通檢」往往很少發生,導致民眾認為自己的「預期發展權」被剝奪,才會抗爭不斷。

這個發展權「預期心理」的改變,也將對未來土地、房屋等不動產價值的估價產生質變;而從目前國土法的土地使用管制規則出發,以不動產估價師的專業來看,未來國土法上路後,也恐怕引發全國新一波的「種房潮」。

陳碧源指出,現行「區域計畫法」的丁種建築用地(一般農業區、特定農業區內的工業建築土地),跟可以做住宅使用的甲、乙、丙種建築用地可說是「壁壘分明」。但未來國土法上路後,這種區別將隨之消失。

未來這些原被限定只能做工廠使用的丁種建築用地,只要調降一定的容積率,就能做「住宅使用」,這就會讓土地持有人有了選擇問題。「一般傳統工廠大概只會蓋一、二樓,容積率根本用不完,未來只要容積率降為120%,原本的丁建就能變成類甲、乙建,」在地價的考量下,未來的工廠恐大規模的轉成住宅用途。

國土法上路衝擊:產業用地恐全被拿來蓋住宅

「本來丁建可能一坪6萬,未來國土法實施後,因為住宅用地比較貴,可能跳升至12萬,這樣不是很奇怪?」陳碧源質疑,由於地主對丁種建築用地的使用有了「選擇權」,可能導致未來產業用地總管制量「不可控」,因為原來的產業用地全被拿來蓋住宅,只能再將其他農牧用地變更為產業用地;對於買地的人來說,也可能創造「高買低用」的囧境,只是要買來蓋工廠,卻不得不用住宅用地的價格買地,恐將對產業發展投下負面因素。

另外,也由於現行國土法開放農地蓋農舍,原本一坪農地可能只要6千元,但被賦予住宅功能後,地價可能就三級跳變一坪3萬元,甚至這家農舍還可拿來做民宿使用,再往上跳到一坪4萬。利益驅動下,一塊塊農地恐將長滿一棟棟透天厝,並回過頭來打擊有意耕作的人,讓國土法原本希望的「拉抬糧食自給率」目標受挫。

國土法將影響未來房價走勢?

展望未來國土法上路後的「種房潮」,會不會影響未來的房價走勢?陳碧源認為,這類住宅會長出來的土地,大多位於毗鄰都會區的鄉村區的零星地,建案不多,不會產生創造性破壞。

另外,目前住宅的興建成本偏高,且鄉下地區新建案的供應量本就較少,很快就會去化完畢,短期內房價「崩跌機會不大」,只是會進一步加劇台灣的房屋空置率。

但鄉下地區房屋的漲價空間有限,長期來看,恐怕會跟不上通膨速度,「名目價格可能維持不變,但實質價格,長期來看可能降低。」

藏在地價背後的更大問題是,居住需求永遠是跟在產業發展之後,「產業不見了,人口還是一樣會繼續外移,最終仍會導致當地地價沒落。」未來丁種建築用地被允許做「住宅」使用,他憂心,可能會進一步掏空台灣的產業發展。

(本文出自2024.12.02《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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