房產傳承方式多 二婚媽「這樣做」多繳30萬稅金

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

父母親把名下不動產所有權移轉給兒女,常用方式有買賣、贈與、繼承等,方式不同,必須繳納的稅金也不同。新北 一位「二婚媽」因想把名下房子給女兒,不給兒子,選擇「立即贈與」,結果多繳30萬元稅金。

正業地政士事務所所長鄭文在表示,二婚媽事前也了解如此轉移,得多付不少稅,但就是心急,不想夜長夢多,最終結果就是「傳承既遂,節稅未遂」。

鄭文在表示,這位二婚媽媽六十多歲,第一段婚姻生了一個兒子,第二段婚姻生了一個女兒。第一段婚姻生的小孩由前夫監護,比較少連絡,也比較生疏,母親跟第二任先生及女兒同住,女兒已二十歲。

日前,媽媽第二次婚姻的先生往生,家裡剩下媽媽和第二次婚姻生的女兒同住,女兒有穩定的工作,生活無虞。

媽媽身體還好,但因先生走了,對人生無常感到憂心,每天想東想西,一天,她想到如果她也走了,名下這間房屋會怎樣,立即詢問地政士,地政士告訴她,按照民法繼承篇的規定,她兩次婚姻的兩個小孩都有繼承權。

她一聽急了,她只想把房子留給和她相依為命的女兒,但久未連絡第一次婚姻小孩也有繼承權,該如何保護目前的現況? 她請求地政士協助,儘快把她這間名下唯一房屋轉給目前同住的女兒。

地政士跟她解釋,房屋移轉常用有買賣、贈與、繼承等方式,主要有土地增值稅、贈與稅、遺產稅及後續轉售應納的舊制交易所得稅,或是新制房地合一稅等稅金。

初步概算,房子如果用買賣方式轉給女兒,可用自用土地增值稅,約需要繳納15萬元,女兒未來不用面對高額房地合一稅,如果用贈與,除了要繳幾萬元贈與稅,還要繳納土地增值稅約30萬元。

如果等她走了,未來辦理繼承,因為目前遺產稅免稅額高達1333萬元,不用遺產稅,繼承也不用繳納土地增值稅。不過,就是兒子也有繼承權。

目前遺產稅免稅額高達1333萬元,如果等她走了,未來辦理繼承,以該房子公告現值,土地增值稅一毛錢都不需要繳納,是不錯的選項。

地政士建議她採用買賣方式,但因女兒剛出社會不久,財力證明比較薄弱,必須經過2到3年的規劃,才可以買賣方式取得媽媽的房屋,省去贈與稅及未來房地合一稅。

但媽媽認為,不知無常和明天誰會先到來,沒有人說的準,因此還是決定採用贈與,繳了30萬元的土地增值稅。地政士理解媽媽用心,提醒母女,過戶完成後,房子只要自住滿6年,未來出售時,有400萬元的免稅額及10%的房地合一稅優惠稅率,不無小補。

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