央行打房殺傷力極大 專家:市場從溫水煮青蛙變成煮熟了

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

9月央行理監事會將屆,央行釋出新一波的打炒房政策,市場會如何變動?對此,全向科技房產中心總監陳傑鳴表示,以調升存款準備來說,銀行可貸額度將進一步縮減,房貸族將更難貸,以第七波信用管制來看,目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

陳傑鳴表示,此次央行理監事會決議雖然沒升息,但調升存款準備率0.25個百分點。存款準備率指的就是銀行必須存在中央銀行的資金比例,即銀行不能用於放貸的部分的比例。存款準備率越高,銀行可用於放貸的資金就越少。

今年6月、9月分別都調升存款準備率0.25個百分點,估計能從銀行體系收縮資金2400億元,此舉讓進一步抑制銀行貸放能力。目前銀行拉高房貸等授信業務條件,嚴謹挑客戶的狀況可能將會持續,對房市抑制效果將進一步擴大,除首購族有政策支持外,其餘民眾買房貸款難度可能將持續攀升。

第七波信用管制方面,陳傑鳴指出,此次央行祭出史上最嚴格信用管制,不僅「擴大信用管制範圍」將原本只有限定區域進行房市管制,直接擴及至全台,或是「最高貸款成數再降」,讓炒房成本進一步提升,不僅第二戶、第三戶最高貸款成數分別只剩下,5成及3成,甚至,只要名下有房,即便沒貸款,後續要再買房,都沒寬限期可以使用。這樣的措施下,估計將只剩首購族、換屋族仍會有買氣,其餘房市短期投資與長期置產買盤將明顯銳減,所受衝擊將最大。

近年為調控房市,央行已經祭出七波信用管制,信用管制區域越來越廣,貸款難度越來越高,目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況,後續任何更進一步的管制措施,都可能讓房市達到零界點,房市隨時都有反轉可能,民眾不可不慎。

最後,陳傑鳴指出,近年房市熱,不動產貸款餘額不斷攀升,其實就算沒有這次調升存準率跟第七波信用管制,目前銀行不動產放款水位普遍都已逼近警戒線。如果房貸戶或是建商土建融還款的金額沒有增加,銀行早已沒太多錢可以借出去。因此,這次央行的管制主要是更進一步要銀行少借錢給投資客的「預防措施」,也能避免接下來的「降息循環啟動」會讓房市飆風再起,估計成效將很明顯,到年底前房市買氣可能會持續萎縮。

至於此次央行的管制,市場會有解方嗎?陳傑鳴表示,這次管制內容相當全面,不僅扼殺銀行放款的金流與放款額度,區域更是擴及到全台,因此,除非央行鬆手,否則堪稱無解,投資客只能自求多福。舉例來說,近年大量投資購買預售屋的投資客,後續面臨完工交屋時,如果屆時央行還沒鬆手,恐怕就會面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境,買房違約、進入法拍的情形將大幅增加。

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