獨／國銀土建融額度爆掉...年底前降低無望恐爆小建商轉手建案潮

2024-09-09 23:00 聯合報／記者朱漢崙／台北即時報導

國銀土建融額度爆掉使年底前降低無望，恐爆小建商轉手建案潮。本報資料照片

已准未撥額度太多，多家國銀土建融餘額年底前降低無望。央行要全體國銀交卷不動產放款總量管制計畫，不過據了解，絕大部分的公股行庫，以及多家民營銀行，由於先前「已准未放」的土建融案累積量太大，因此，不但今年底之前下降無望，不少銀行更是一直到明年6月底，甚至12月底，每季的土建融案放款量都會一路走高。

據指出，為了在銀行法72條之2的30%上限之下，消化這些先前「已准而未動用」的土建融額度，也使得不在少數的銀行，明年房貸的額度不見得是逐季成長，反而因為建商動用土建融進入高峰期，而使房貸額度零成長或反而下降，現在得看存款能否有效擴大，或是金管會透過都更危老衍生的部分分戶房貸、海外不動產放款排除在72之2的計算範圍，來擴大銀行可承作不動產放款的上限。所謂的銀行法第72條之2，是指銀行所承作的土建融及房貸業務的總放款量，不能超過存款和金融債券總量的30%。

據了解，央行要求國銀所報送的管制計畫，有四大類項目必須逐季具體交待清楚，包括：1. 不動產占總放款比率，亦即集中度；2. 總放款餘額；3. 不動產放款餘額，這一部分還必須分成購置住宅貸款餘額，還有建築貸款餘額二項來提報；4. 總放款扣除不動產放款的餘額。

不少行庫主管私下指出，上述土建融案有三種類型，一種是已經買了土地，若能開工不能不給建商建融，另一種則是建融已經撥到一半，不能讓建商的房子蓋不下去變爛尾樓；還有一種，則是建商已經獲行庫核准一定的額度，倘若已簽約的額度不給，就是違約，這三種情況，使銀行的土建融額度，普遍都「爆掉」。

銀行主管也特別指出，所謂的額度爆掉，可不是指「新增額度」，而是先前的「已准而未動用額度」，現在大型建商若要向銀行申請新額度，幾乎已跟「凍結」沒兩樣。

影響所及，多家銀行對土建融案已採取二大措施，其一、分行沒有受理土建融新貸案的權限，必須先報總行同意，才能收件；其二，要採取「以價制量」措施，土建融利率若含手續費這些，將會拉高至3.5%，甚至是4%以上的水準。

其中，大部分大型行庫，對於土建融放款量占其不動產放款量比重尤高的大型建商集團，已停止新申貸的額度，此外，一些先前沒有往來的中小型建商，若有新申貸案，恐怕也不會被受理。

金融圈人士指出，多家國銀的土建融案量已「爆掉」，也將在不動產市場引發二大現象，其一是過去大型建商雖然向各銀行申貸的額度很多，但都「圈而不用」，然而現在卻因為政府的放款政策管制，會越來越有危機意識，都會把錢先提出來，然後放到存款部位。

其二，中小型建商的資金則更為緊俏，對此金融圈人士已觀察到，不少中小型建商，不論是建案或是素地，若口袋不夠深，但銀行籌資又碰壁的話，為了避免財務周轉不靈而倒閉，會賣掉手上的土地或案子給大建商，因此，大建商與小建商之間在建案、土地的整合也會加速。