大都更時代真會來?專家點關鍵問題「需解決」

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

台灣地震一直搖,台北市長蔣萬安日前宣布老屋佔比逾7成的台北將進入「大都更時代」,讓市場對都更興起高度期待,不過,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,成本高漲問題不解決,目前都更或是危老重建都很難推動。

他表示,雖然政府積極推動都更,但去年全國都更核定案件僅83案,今年Q1也僅23案。

即便是近年政府改以較容易推動的危老重建力求突破,但根據台北市建築管理工程處資料顯示,占全國危老都更1/4量的台北市,今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案,創下至2019Q2以來、近20季新低量,與2020Q3單季最高點的95件,熱度僅剩下最高點的1成6,熱度不僅沒起來,還有冷卻跡象。

周昆立指出,雖然多數老屋想都更,但目前營建成本攀升所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境,仍是很現實的問題。畢竟無利可圖,大家都更意願就會降低。

他表示,近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本飆漲,蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等,五年價格漲幅高達3~4成,人力成本也大幅攀升。

三年前雙北百坪以下基地,每建坪營建成本約17~18萬,如每坪則要25萬,豪宅營建成本還更高,也難怪很多都更案、危老案越來越推不動。

周昆立表示,雖然政府近年藉由危老條例以加速推動老屋更新,但因危老沒有最小基地面積的限制,以台北市來說,統計2018年至今年3月底,北市核准的危老改建案,就有高達86%基地面積在300坪內,基地百坪內的更是數量龐大,這類基地條件,由於規劃與施工難度較高,成本更不容易壓低,導致推動也面臨卡關。

周昆立指出,危老都更推不動,除了期待政府提供更多獎勵誘因、房價上漲或是營建成本回落等無法操之在己的外部因素外,想老屋都更的實施者也該多思考如何推動。

他表示,過往很多人推動都更,只想用少少成本蓋出房子,但往往因建材、耐震性能缺乏吸引力,導致建案缺乏買氣,價格賣不高,也導致面對近年營建成本上升就難以承受。因此,未來都更實施者如何轉變思維,在有限成本增加下「花最少、蓋最好」,是突破目前都更推動困境的關鍵。

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