虛坪改革後房市走勢如何?李同榮:對房價影響有限

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案,內政部長林右昌日前宣布虛坪改革方案,未來公設比可降低至25%~30。房市趨勢專家李同榮認為,實坪或虛坪改革,在總價主導的剛需市場機制下,都對房價漲跌產生不了實質性的影響。

內政部宣布的虛坪改革有兩大策略,第一,改進停車空間,重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二,改進容積計算,將「一般電梯」改放到免計容積,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。

李同榮分析,往後建商在總興建面積不受影響之下,虛坪灌水的公設就不復存在,尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設。另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1%為標準,並保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺,也就是說,未來社區管委會空間將落在6至30坪。

而將一般電梯從現行的「應計容積」改為「免計容積」,不必要且灌水的公設項目將被刪除,同時,並針對必要的公設強化分項標準審查,如此一來,未來新建大廈依土地面積大小,可以縮小公設5%-10%,也可以達到實值公設標準的合理化。

不過,公設比降低後,對房價漲跌是否有影響。李同榮認為,兩大因素下對整體房價的走勢影響非常有限。

第一,整體市場總價不變,單價微調:目前房市處技術面高檔,總價主導剛需市場,在市場機制運作下,虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價,也就是說大部分市場在總價不變下,部分市場單價可能微調,對房價漲跌不受影響。

第二,部分超漲區單價不變,總價微調:目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板,這些區域的房價原本開始微幅鬆動,若要維持總價,單價若拉高,敏感度會較強,因此可能會微幅影響總價的下修,也就是在公設縮水變動下,單價不變,總價會微調,但這不代表是政策影響,而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

李同榮強調,內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制,採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善,政策值得肯定,實坪制與虛坪改革熟優,其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵,前項政策已訂,後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。

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