交易量增房價將漲？李同榮：五大理由空頭才要開始

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11%，年增26%，寫下今年最大增幅，在交易量大增同時，不少市場人士以「量先價行」原理，預估2024房價將續漲。

房市趨勢專家李同榮認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷失，2024房市沒有再上漲的基本要件，房市空頭才正開始，選後若短線上漲，房價漲多少就會跌多少。

不過他表示，雖然房價會鬆動，但以盤代跌或微跌居多，低價市場支撐力足，大台北抗跌、中南稍弱，桃園強。

李同榮指出，今年七月平均地權5重拳修法上路，外界一致認為下半年在政策打房與總統大選影響，交易量勢必更加緊縮，但他認為下半年交易量將脫離谷底，而7至11月交易量如所預期大幅回升，跌破大部分專家眼鏡。

李同榮分析，去年2022Q3受房地合一2.0上路影響，交易量急縮，大部分專家以股市原理「量先價行」預估房市多頭轉空，但他預估房市將呈現「價量背離」現象，多頭會延續到2023年底，如今證明，時過一年半房價仍然居高不下，空頭言論如同泡影。

2023上半年房市交易量已觸底，下半年交易量開始回溫，現階段大部分專家見到交易量增又預估「量先價行」，樂觀期待2024房價將續漲。不過，Q3-Q4間房市開工量與使照量呈死亡交叉，房價下測的考驗才正開始。

李同榮分析，房市「量先價行」不如股市的短期波動現象，房市往往有一段緩衝期落差，就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌。

又如2011年因奢侈稅打房交易量緊縮，房市呈現價量背離，直到三年後2014 Q3房市才反轉向下。

雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。

不過因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。

李同榮表示，2024房市將轉空有五大理由：

一、經濟基本面轉弱

升息效應，今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真，後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁，對兩岸出口不利，間接影響經濟並對房市產生不利影響。

二、技術面反轉向下

房價處技術高檔，營建成本與蛋白低基期已充分反應，房價將因高基期推升無力而轉弱。

三、供給面增加

持續一年半預售市場銷售率普遍不佳，餘屋持續增加，在囤房稅制打房壓力下，餘屋大竄逃，新案與餘屋容易產生多殺多。

四、政策面壓制

禁止轉售扭曲預售市場，高總價臨天花板，低坪數臨最小化，價上不去，空間也無法一直縮小，政策面持續不友善，對市場信心產生影響。

五、消息面利空

地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安，尤其兩岸關係若持續緊繃，就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。

李同榮表示，置產民眾常常陷入市場當下氛圍，漲時追漲、跌時殺跌，應該要有逆勢思惟，房市走勢有一定循環機制，不要以為量增價就會漲，建商若太樂觀的看待房市，盲目推案，只會讓市場供給一再過剩，餘屋去化更加困難，就會產生多殺多現象。

李同榮說，房市沒有永遠漲的道理，未來一年半房市必須休息消化餘屋，但房價沒有崩盤危機，將以盤代跌或微跌結束第六循環。

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