哪些房子算凶宅？房仲曝3招辨別凶宅「當心頻繁換租」

買房最怕買到凶宅，但凶宅該如何界定，又怎麼避免買到凶宅，永慶房產集團彙整3招辨別凶宅的方法，並指出，凶宅房價低於行情，若有頻繁換租就要當心。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，凶宅是通俗用語，法律上也沒有對凶宅的具體標準，一般而言，以房屋曾有凶殺、自殺等「非自然」死亡情形來認定，並非有人在屋內過世就算。

也就是說，即使社區的公共區域曾發生凶殺或自殺事件，或是施工時不幸發生工安意外致死，都不會形成凶宅。目前較廣泛的凶宅定義是，必須要在標的物的專有部分內曾有行兇或有明確的求死行為，並且陳屍標的物專有部分內才算。

例如社區大樓發生從高樓層墜樓到低樓層專有部分的陽台、露台或庭院死亡，則墜樓戶及陳屍戶都是凶宅；如果是從頂樓的公共空間墜樓至社區中庭身亡，則不會形成凶宅。

此外，因病過世或猝死家中數日、在屋內自殺後到醫院後過世、被殺於走廊等公共空間的情形，雖然會影響社會觀感，但較難被認定為凶宅。

因此，陳繼先提醒，實務上在買賣房屋時，賣方應於「不動產現況說明書」中主動告知房屋使用情形，若有以上事件，可能會對未來住戶產生較大心理壓力，構成屋況瑕疵，買賣雙方應以減損的房屋價值，約定合理的成交價格。

值得注意的是，內政部僅規定賣方要告知「持有」期間有無發生凶殺或自殺情形，但凶宅的屋況瑕疵不會隨著轉手而塗銷。而且凶宅只有在第一次買賣時需於「實價登錄」註記，之後的買賣則無硬性規定必須登錄。若有投機客以低價購入凶宅，再於轉售時隱瞞，將讓接手房屋的買家在不知情下購入凶宅。

陳繼先建議，如果擔心賣方未誠實告知房屋資訊，可從以下3點觀察：

第一，若物件各項條件均無特殊異常，但售價明顯低於行情，近幾年來不動產買賣資訊都可在「實價登錄」上查詢，若是有以上狀況，有可能是賣方急售或有不可告人的屋況瑕疵。

第二，賣方持有時間較短且作出租使用，因凶宅有機會低價取得，不乏投資客買入後出租給不諳屋況的租客，如遇頻繁換租情形，可向左鄰右舍、社區管理員及總幹事、鄰里長等打聽原因。

第三，參考民間架設的凶宅查詢系統，如「台灣凶宅網」集合新聞報導、法院公文等，雖然不是官方資料仍可提供參考、交叉比對資訊。

陳繼先指出，永慶房屋品牌大資源充足，經紀人深耕社區服務，只要探詢到相關情形就要按標準流程回報，再由總公司針對特殊屋況建立「凶宅警示系統」。若有凶宅案件，永慶房屋秉持「先誠實再成交」服務理念，一定會主動告知消費者，並揭露於不動產說明中，且提供最高原價購回的「凶宅保障」，再經由經紀人、店長等多人把關屋況，帶給消費者安全又安心的購售屋服務。

陳繼先表示，凶宅房價普遍低於行情，市場上仍有買氣，如無宗教信仰的買方、長期持有出租的投資客，及較特殊職業的自住客等。而實際成交價格，仍會因事件發生的輕重、發生時間、買方接受度不同而有差異，還要注意銀行在審核凶宅的房貸申請較嚴格，即使借款人財力條件佳，核貸利率及成數條件也會打折，未來若想轉手也有較高難度，因此在接觸凶宅前，應謹慎評估。