哪些房子算凶宅?房仲曝3招辨別凶宅「當心頻繁換租」

買房就怕在不知情下買到凶宅,永慶房屋提供最高原價購回的凶宅保障。圖/永慶房產集團提供
買房就怕在不知情下買到凶宅,永慶房屋提供最高原價購回的凶宅保障。圖/永慶房產集團提供

買房最怕買到凶宅,但凶宅該如何界定,又怎麼避免買到凶宅,永慶房產集團彙整3招辨別凶宅的方法,並指出,凶宅房價低於行情,若有頻繁換租就要當心。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示,凶宅是通俗用語,法律上也沒有對凶宅的具體標準,一般而言,以房屋曾有凶殺、自殺等「非自然」死亡情形來認定,並非有人在屋內過世就算。

也就是說,即使社區的公共區域曾發生凶殺或自殺事件,或是施工時不幸發生工安意外致死,都不會形成凶宅。目前較廣泛的凶宅定義是,必須要在標的物的專有部分內曾有行兇或有明確的求死行為,並且陳屍標的物專有部分內才算。

例如社區大樓發生從高樓層墜樓到低樓層專有部分的陽台、露台或庭院死亡,則墜樓戶及陳屍戶都是凶宅;如果是從頂樓的公共空間墜樓至社區中庭身亡,則不會形成凶宅。

此外,因病過世或猝死家中數日、在屋內自殺後到醫院後過世、被殺於走廊等公共空間的情形,雖然會影響社會觀感,但較難被認定為凶宅。

因此,陳繼先提醒,實務上在買賣房屋時,賣方應於「不動產現況說明書」中主動告知房屋使用情形,若有以上事件,可能會對未來住戶產生較大心理壓力,構成屋況瑕疵,買賣雙方應以減損的房屋價值,約定合理的成交價格。

值得注意的是,內政部僅規定賣方要告知「持有」期間有無發生凶殺或自殺情形,但凶宅的屋況瑕疵不會隨著轉手而塗銷。而且凶宅只有在第一次買賣時需於「實價登錄」註記,之後的買賣則無硬性規定必須登錄。若有投機客以低價購入凶宅,再於轉售時隱瞞,將讓接手房屋的買家在不知情下購入凶宅。

陳繼先建議,如果擔心賣方未誠實告知房屋資訊,可從以下3點觀察:

第一,若物件各項條件均無特殊異常,但售價明顯低於行情,近幾年來不動產買賣資訊都可在「實價登錄」上查詢,若是有以上狀況,有可能是賣方急售或有不可告人的屋況瑕疵。

第二,賣方持有時間較短且作出租使用,因凶宅有機會低價取得,不乏投資客買入後出租給不諳屋況的租客,如遇頻繁換租情形,可向左鄰右舍、社區管理員及總幹事、鄰里長等打聽原因。

第三,參考民間架設的凶宅查詢系統,如「台灣凶宅網」集合新聞報導、法院公文等,雖然不是官方資料仍可提供參考、交叉比對資訊。

陳繼先指出,永慶房屋品牌大資源充足,經紀人深耕社區服務,只要探詢到相關情形就要按標準流程回報,再由總公司針對特殊屋況建立「凶宅警示系統」。若有凶宅案件,永慶房屋秉持「先誠實再成交」服務理念,一定會主動告知消費者,並揭露於不動產說明中,且提供最高原價購回的「凶宅保障」,再經由經紀人、店長等多人把關屋況,帶給消費者安全又安心的購售屋服務。

陳繼先表示,凶宅房價普遍低於行情,市場上仍有買氣,如無宗教信仰的買方、長期持有出租的投資客,及較特殊職業的自住客等。而實際成交價格,仍會因事件發生的輕重、發生時間、買方接受度不同而有差異,還要注意銀行在審核凶宅的房貸申請較嚴格,即使借款人財力條件佳,核貸利率及成數條件也會打折,未來若想轉手也有較高難度,因此在接觸凶宅前,應謹慎評估。

資料來源/永慶房產集團
資料來源/永慶房產集團

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