顛簸的房市正義／政策矛盾不利產權整合

2023-06-23 23:48 經濟日報／記者陳美玲／台北報導

這次私法人購屋採許可制新法，直接左右全國都更、危老案成敗；都更最大難關是前期整合之路，但目前政府僅願意中後期「公展階段」才免經許可；建商指出，進入公展、住戶整合逾八成了，「最難的都做得差不多了，這時才不用審核，實務上真的沒有太大意義」。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，「私法人購屋採許可制」涉及到政府最重視的加速推動民間都更案。內政部在子法中，已努力在各環節避免影響都更危老，與一般合建的推動，公會也感受到內政部避免傷及無辜，影響土地利用。

楊玉全指出，以都更來說，內政部考量都更案的成熟與穩定度，將免經許可訂在公開展覽階段，但公會之前建議在更新地區或更新單元劃定後，就能免經許可，因為到了公開展覽階段，住戶已經超過八、九成以上同意，實施者更鮮少在這時期再談購買整合，剩下來的物件即使可以買下，往往都是高價，所以「要有利整合、減少日後釘子戶問題，免經許可的時間希望可以提早」。

他強調，政府推動「私法人購屋採許可制」，目的是要打擊房市炒作行為，但與建商以私法人名義購屋、做都更危老是兩件事，建議應將都更、危老改建案排除在新法外。

國內都更窒礙難行，主要有三大難關，整合困難、行政審議效率慢、釘子戶代拆，其中「大魔王」就是難以整合，主因實施者要面對的不是專業度、行政程序等問題，而是「人性」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，若按照政府目前做法，直接在都更、危老改建案一開始就要送交政府審查，不僅增加都更、危老改建案的行政程序，若審核過程都更劃定範圍走漏，引發釘子戶、有心人士等卡位，將讓釘子戶坐地喊價牟利的惡行遍地開花，將讓目前已透過私法人名義插旗都更的建商，出現都更功虧一簣的窘境。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，政府左手推都更，右手若封殺私法人的都更路，易形成「左手打右手的矛盾政策」。

他強調，國內都更整合之路，已有許多困難、障礙，包括整合過程遇到房屋有租賃合約、房屋產權有設定抵押權問題，建商如何協助代位求償，又或是欲更新房屋屬於無權占用、房屋是違章建築，還有舊屋未辦理繼承，實施者不僅要面臨稅務問題如先繳清遺產稅，還要面對繼承人同意與否，最後買賣過戶也有一堆問題等，整合過程難度之高，政府應多幫忙，在許可制上，做更多鬆綁。