顛簸的房市正義／新法許可制衝擊透天店面交易恐停擺

這次政府打擊市場炒作行為的一大重點，鎖定私法人交易；由於新法內容採一刀切的方式進行，不僅衝擊透天店面交易，更影響國內都更推進，政府需搭配完善配套措施，避免誤傷一般民眾。

這次「私法人購屋採許可制」新法，業界認為，交易市場將出現兩大執行問題，第一每年成交量逾千件的單一產權透天店面、六米巷內透天住宅恐交易停擺。第二透過私法人名義購入自用住宅，若政府不發許可，產權無法登記，交易糾紛是要歸責於誰。

「私法人購屋採許可制」上路後，對一般交易市場將出現兩大衝擊，造成不動產交易秩序大亂；問題一，衝擊每年逾千件登記為住宅使用的單一產權之透天店面、六米巷內透天住宅等相關交易卡關。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，國內整棟屬於住宅、但有一樓店面的透天住宅，一旦許可制上路，這類單一產權的透天產品因一樓有店面效益，吸引中小商家以私法人名義出手，惟因交易在登記謄本主要用途屬住宅，則過戶前要先過政府許可制這關、提交「住宅使用計畫書」審核，就會造成相關交易停擺。

何世昌表示，新法上路後，透天產品的交易問題浮現，若有店面的透天住宅必須當住宅自用送審，但新法只允許公（國）營事業或受政府捐助的財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、優先購買權、都更（公展階段）、危老重建、合建等九類免經許可，因此放行許可等於允許違法使用；國內每年逾千件透天店面交易統統卡關。

比方說，以鳳梨酥聞名的「佳德糕餅」，先前以1.75億元現金、買下台北市萬華區屋齡58年的四層樓透天店面，若交易時間落在新法上路後，佳德在康定路上賣鳳梨酥的計畫直接泡湯。

再來，何世昌表示，尤其六米巷內透天住宅，只要在商圈附近，幾乎全把一樓當店面；雖登記用途為住宅，但地方政府對國人「使用習慣」，大多以「不擾民」的情況執法。

何世昌指出，現在六米巷內的透天住宅全都「剉咧等」；由於新法是中央政府負責審核，這種地方政府與民間的「默契」將被打破，若中央核發許可、等於同意違反都市計畫法的使用分區規範；若不通過，又影響透天住宅交易喊卡。

何世昌強調，可預見的是，北市「師大夜市」六米巷內透天住宅一樓店面勒令停業的噩夢，接下來將在全國各商圈上演；這類六米巷內、單一產權的透天住宅全面臨難以轉手、房價恐崩盤的厄運，重擊老街、夜市、各大商圈內透天住宅的屋主。

問題二，衝擊私法人名義購置住宅之交易意願，該類住宅市場成交量將萎縮，且若政府不發許可，以致產權無法登記，交易破局的責任要歸屬予誰。

何世昌分析，高端住宅市場約有一半買方以公司（私法人）名義購屋，可能是著眼於金流與購買者的隱私性，及家族資產配置與管理，未來這類人士若想買住宅，將沒有以往那麼容易；若擔心金流曝光的買方，恐怕會將資產配置於其他標的或資金流出海外，住宅市場交易量勢必下滑。

再者，建商表示，若高端客戶購入住宅自用，若政府不發許可，導致產權無法登記，產生交易糾紛，相關問題究竟要歸責予誰，是買方、賣方，還是政府，至今政府仍無說明。

面對「私法人購屋採許可制」新制，台大法律系特聘教授林明鏘直言，政府希望打擊炒作行為，但制定新法時，卻「直接禁掉民眾在自由市場買賣行為的權利」，不僅不合乎法律，且未保障人民財產權、合法移轉財產的權利。

林明鏘表示，政府應該「管制後端的使用行為，但卻從源頭去限制」，尤其手段過於激烈，都具高度爭議；尤其這次新法出現「先訂母法、再補子法」，且新法上路後可再檢討修改的「滾動式修法」罕見情況，讓業界有「政治因素立法」的濃厚感覺，值得重新檢視。