央行為何突然祭出新一波房貸信用管制？ 專家曝主因

央行理監事會今天決議利率凍漲，但卻啟動新一波房貸信用管制，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，從去年第二季開始，升息、地緣政治、打炒房等內外壓力確實讓房市降溫，交易量年減超過兩成。

但由於國內游資量仍大，而平均地權條例鎖定打擊預售市場之後，加速買盤轉進價格彈性更大的中古屋，再加上新案成本居高不下，更使房價難跌，間接刺激高資產的置產抗通膨的需求，也形成這次加碼選擇性信用管制對自然人購買特定地區住宅房貸成數管制的新措施。

他表示，首當其衝的就是雙北市等高價區換屋族。預估今年建物買賣移轉棟數會萎縮到2016年25萬棟左右的水準。

黃舒衛表示，去年由於俄烏戰爭開打，開啟有史以來最大的貿易制裁，間接加劇全球通膨現象，但到今年五月已經出現明顯緩解。五月美國的消費者物價指數月增幅已經從0.37%降到0.12%，通膨趨緩、經濟疲軟，因此美國聯準會的升息動作進入留校察看的階段。

台灣同時要面對出口總值連八黑、經濟成長率保二的艱苦作戰，再加上消費者物價指數年增率從年初的3%跌到五月的2.02%，預估第四季還會降到2%，如果美國暫停升息，台灣確實沒有獨走的需求，所以升息動作也同步進入觀望期。

房貸族雖可稍喘一口氣，但聯準會的會後所公布的未來利率政策仍鷹，外溢效果不容小覷，建議要做好房貸利率持續緩升的心理準備。

黃舒衛認為，升息壓抑房價的效應已經出現邊際遞減，從美國的S&P Case-Shiller房價指數走勢來看，去年六月房價全面走軟，但對比成屋銷售率超過兩成，今年一月開始房價全面反彈。

下半年台灣有大選、地緣政治衝突的特殊因素，再加上平均地權條例、限貸令越箍越緊，價漲量縮對建商的銷售去化絕對不利，建議消費者要特別注意個別經營者的財務及業務韌性。

商用不動產市場方面，無論從近期標售或買賣交易的趨勢來看，自用、置產的需求仍相當穩定，惟資金條件受利率條件影響較大的投資人短期仍無進場意願，但暫停升息，或可增加不少物件的價格彈性，預估下半年市場不會太悲觀。

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