預售屋履保機制 暗藏陷阱
平均地權條例修正案最快五月底上路,新法上路後,因預售屋禁止換約,銷售周轉速度肯定變慢,加上中央銀行嚴格控管土地建築融資貸款,中小型建商資金捉襟見肘情況恐更嚴重,消費者買預售屋,最應注意建商倒閉及承購的房屋是否變成爛尾樓。
須留意的是,盡管建商提供「預售屋履約保證機制」,但履約保證未必萬無一失,該機制主要是確保興建信託資金「專款專用」,事實上並不具有履約保證功能。
「光是名字就有很大的問題」,馨傳不動產智庫執行長何世昌說,誠摯建議內政部應改名,因為履約保證機制,「其實根本保證不了什麼」,建商推預售屋後落跑,買家依舊承擔莫大損失。內政部地政司表示,現正檢討中。
為保障買方權益,內政部二○一一年五月起實施預售屋履約保證機制,規定建商推案時,必須提供相關保證措施,共有不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會連帶保證五大項。但不管是哪一種履約擔保,都由建商決定。
何世昌說,理論上來說,「價金返還」對消費者的保障最高,但很少有建商提供此一方式。「同業連帶擔保」看似最沒效力,但根據公會統計,十二年來、近六千個建案用此方式,卻沒建案出問題,大家覺得最雷的反而不雷。
何世昌說,最常出問題的反而是「不動產開發信託」。「價金信託」為建商將消費者所支付的價金、工程款交付信託專戶,建商要動用專戶資金,得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納,屬專款專用,比不動產開發信託嚴格。不動產開發信託也是專款專用,但建商可動用的資金項目更多,包括稅費、規費、廣告費、代銷費等,萬一遇上「巧立名目」的建商,用各種理由把專戶裡面的錢一一請走,若缺乏第三方監督、受託機構又沒查核,容易出事。
何世昌指出,建商倒閉後,債務清償也有順位,承購戶往往排在最後,價金信託與不動產開發信託,都不保證消費者可退款。
買預售屋如何避免踩雷?何世昌說,可找大型品牌建商或多做功課,查一下建商建商推案實績口碑及負責人是否有不良紀錄或詐欺前科;也可早找老牌或大型代銷公司,此舉不保障房屋品質,但踩雷機率低,因為代銷要向建商請款,動輒上億元,比消費者更怕建商倒閉,所以較不會接奇怪的案子。
業界人士提醒,民眾無法自行挑選履保種類,建商有權決定履保方式,因此消費者如果覺得建商採用的履保機制不安全,不妨等到成屋時再進場。
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