負債越多越有錢?專家用房貸教2招 手上多出閒錢更靈活運用

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通膨怎麼因應?你知道你現在住的房子其實也能抗通膨嗎?財經專家阿格力和大家分享兩個觀念「增貸」以及「轉增貸」;讓你妥善運用你現在住的房子,提早把未來的資金拿到現在來運用。

房貸其實是抗通膨的好東西

房貸就是拿房子跟銀行借錢出來,聽起來是負債,但其實它是一種可以幫助大家累積資產的一種方式。

房貸繳完之後留下來的房子,他其實是有增值的可能,就算沒有增值也可以自租或當房東出給別人(房子是資產的原因)。

很多人在講不想要當30年的房奴,不過若是可以選擇房貸的年限,多數人還是會選擇30年還完,或是40年,拉長年度的貸款只是一個選擇,若壓力太大,或許還不適合買房子。

那為什麼說房貸是很好抗通膨的工具呢?假設一個月房貸要繳五萬,這個五萬現金可以買到的東西在往後20年後房貸還是還五萬,不過能買到的東西卻更少了。

不過繳了房貸之後,可能就沒有其他錢可以投資了,以下就要教導,怎麼樣在有房貸的情況之下,還能利用房貸增加彈性資金。

用房貸增加資金的第一招:增貸

其實增加資金的方式很簡單,就是拿房子去借更多錢。

所謂「增貸」,就假設跟銀行借了一千萬的房屋貸款,幾年後已歸還300萬,但突然有購買車子(100萬)的需求;就建議其實可以用房子去增貸,已經有前面幾年的還款正常,銀行都很願意增貸,因為是有抵押品的貸款。

因為通常房貸增貸的利率,都會比車貸還低,以現在的房貸利率應該會落在2%以下,買車跟車廠貸款的話專案利率都2.88%起跳,若去外面找融資公司借貸,可能利率動輒3-4%;所以若是用房子增加資金出來,是可以省下蠻多利息錢。

而且,用房貸增資借了100萬的購車金出來,車廠還會給你所謂的「現金價」,這樣一來一往之間價差可能就好幾萬。

增貸是可以用來活化資產的方式,買房裝修的貸款也要3-4%以上,若是用房子增貸錢出來,就可以達到節省利息的效果。

當然也有人會拿增貸出來的錢投資,認為投資報酬率可以超過2%,不過提醒投資一定有風險,必須做好良善的財務規劃,才建議去執行。

增貸嫌不夠?第二招:轉增貸

假設房價原先是1250萬,跟銀行借款1000萬元,但是後來因為房價增值250萬了,來到了1500萬,這時想要跟銀行多借出額外多出房價的貸款,就是再借款更多的意思(借款超過1000萬)。

這樣的方式對銀行來說的意願比較低,因為還欠銀行錢,現在又要多借出來。

不過對「新銀行」來說,這房子的市價就是1500萬,所以新的銀行也就願意貸款新的資金給你,因為對新銀行來說,就是新客戶,需要業績;這樣就叫「轉增貸」。

增貸和轉增貸有什麼差別?

增貸(從已歸還的貸款重新借出);例如:房貸1000萬已還300萬,從歸還的300萬內重新借款;這樣對銀行來說,當初放款的總債權沒有增加,風險係數也就沒有往上。

轉增貸(依據抵押品價值重新貸款);例如:原貸款1000萬,但有房價1500萬,新銀行評估可貸款至1200萬,向新銀行貸款清償舊銀行貸款,等於借新還舊、增加貸款金額。

貸款一定有風險,把握這個原則就對了

把房子抵押借錢好像風險很大,但風險控管有一個共同的原則,只要貸款的錢每個月需要還款的幅度,是在自己可以接受以及負擔的範圍之內,其實這樣的借貸是活化資金很好的方式。

資金的活用是有很多套方法,有些房東寧可房子租不出去,也要空在那,因為租金會影響房屋價值,並影響貸款,租金掉了也就代表房子的市價也要相對應打一些折扣。

本文內容已獲 阿格力的生活投資學 授權。

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