張旭嵐／20？30？40？ 你選擇怎樣的房貸人生

好多年前，張艾嘉執導過一部電影，「20.30.40」，談的是不同年齡層的女人，面對感情人生，有著不同的選擇和處境，而最近在購屋市場，房貸「20.30.40」的年期限制引起熱議，也道出了不同的房貸人生！

央行為了抑制過熱房市交易，考慮祭出第五波的信用管制，其中不排除限制30年期的房貸選項，讓正要購屋的首購族不禁亂了陣腳，如果買了房，卻貸不到30年期或40年期怎麼辦？

有朋友說，貸款年期越久，要繳的利息越多，根本成了房奴，有必要嗎？拉長時間來觀察，以貸款1000萬，利率1.5%試算，整個繳款期滿，40年期繳付的總利息為330萬，比20年期的158萬，總利息眼睜睜多了172萬，若30年期242萬，也比20年期多了近百萬，為何寧可多付利息？在房價高居不下的時代，又想買房圓夢，多數人還是寧可紓緩每個月的還款壓力！

攤開三個不同期數的房貸方案來看，如果暫不考慮寬限期，貸款1000萬，選20年期每月得繳4.8萬左右，比起40年期月繳2.7萬，支出多了2.1萬，生活品質、經濟壓力確實有差。

而以目前國人平均薪資4.4萬，就算有好爸爸撐腰，提供頭期款，但是小資族要靠一己之力買房，不吃不喝可能還辦不到。若以健康財務支出建議比重，房貸支出應占收入的三分之一，那麼家庭月收入得達15萬才能扛起千萬貸款，若是雙薪家庭，也要等薪資翻倍才能購屋了。

因此對於小資家庭而言，如果房貸年期限縮，可能購屋壓力將比升息更加沉重，不僅置產族踩煞車，首購族也可能因無力扛房貸而縮手，寧可繼續租屋，而現金滿滿的有錢人仍可以繼續買房，財富差距持續增加，可能讓購屋市場更加M型化。

所幸央行解釋，緊箍咒針對高資產族和多屋族而來，目前首購應該可以逃過一劫，不過要申請到較長年期的貸款還是有門檻的！首先必須是要首購，且在優質企業公司工作，有穩定收入。由於銀行還有一條潛規則，貸款年限加申貸人年齡，不得大於75，且貸款年限加屋齡也不得大於60，換句話說，想要申請40年期的人，還得是35歲以下，購買屋齡20年以下的房子才行。

首購還有一條生路，但央行矛頭指向特定區域第二屋貸款，若換屋族選在被鎖定的區域，恐怕利率以及貸款年期都得重新盤算了。

建議受影響的換屋族，若第一屋由先生申請貸款，那麼第二屋可以規劃以太太名義來申請，若太太沒有正職或財力證明較差，則可以透過保證人來彌補不足；或者考慮採取先賣再買，那麼名下沒有其他房貸的情況下，仍視為第一屋，可享首購利率，只要申請人在45歲以下，屋齡在30年以下，還是有機會申請到30年期的貸款。

不過先賣再買，可能會有居住上的空窗期，若時間較長，就得暫時先租屋，若新房交屋時期指日可待，或僅只差一兩個月，則可以和買方協調短期售後回租，減少搬家的不便。

政策牽一髮動全身，不只投資客受挫，連自用族也難免受池魚之殃。如何滿足購屋需求，又達到授信風險控制，以及避免投資族群以高槓桿炒作房市，政府這第五步棋，得下得巧妙。