房地合一稅不會加重稅負！行家「2優惠有4適用條件」：出售無論盈虧都要申報

你看到這裡或許會好奇，實施房地合一稅後到底怎麼節稅？不用擔心，房地合一稅和土地增值稅相似，政府也有重購退稅及自用住宅優惠。

基本上，若符合自用住宅相關條件者，獲利金額可扣除400萬元免稅額（即房地合併獲利400萬元以下免稅）。

而且出售獲利超過免稅額者，採單一稅率10％。

這麼一來，房地合一稅並不會加重你的稅負，就算有，也能用重購退稅的優惠制度（重新再購買一間房子，可以退回之前所繳的所得稅）。

房地合一稅自用住宅適用條件：

1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

2、持有並居住於該房屋連續滿6年。

3、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

4、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用本項優惠規定。

自用住宅房地所得稅的計算公式如下：

自用住宅房地所得稅＝（﹝房地售價－買進成本－費用－土地漲價總數額﹞－免稅額400萬元）×10％

另外，自用住宅及重購退稅的租稅減免仍然適用，退稅原則與之前類似。

即無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）差距在2年內，而且符合《所得稅法》有關自住房屋、土地的規定，即可申請重購退稅，按重購價額占出售價額的比例，退還其依規定繳納的稅額。

先買後售者，可於出售房地時之應納稅額內扣抵；先售後買者，則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內，申請自繳納稅額內退還。

重購退稅之退還金額分為：小屋換大屋（即重購的房屋價格高於出售價），全額退稅；大屋換小屋，比例退稅。

換小屋的比例退稅額計算公式如下：

換小屋的比例退稅額＝房地合一稅 ×（新屋購入價格÷舊屋出售價格）

但要注意，若重購後5年內改作其他用途或再行移轉，將被國稅局追繳原扣抵或退還之稅額。

在過去，出售不動產的房屋獲利部分，應併入綜合所得總額課稅。

然而，實施房地合一稅後，個人出售房地所得改採「分離課稅」，不再併入個人綜合所得稅（不在次年5月申報）。

是由賣方「辦完移轉登記」（過戶日）次日起30天內，檢附申報書、買賣契約書影本、繳稅收據、費用單據及其他有關文件，向國稅局申報繳納房地合一的利得稅。

（注意，出售房地不論盈虧、不論有無應納稅額，皆須向國稅局申報。）