房地合一稅不會加重稅負!行家「2優惠有4適用條件」:出售無論盈虧都要申報

聯合新聞網 胡碩勻
近期房屋買賣市場受打炒房政策影響降溫,不過租賃市場仍相當蓬勃,根據實價登錄,包含內湖、南港、板橋以及中和等雙北行政區,平均租賃行情年漲幅達一成以上。本報資料照片

你看到這裡或許會好奇,實施房地合一稅後到底怎麼節稅?不用擔心,房地合一稅和土地增值稅相似,政府也有重購退稅及自用住宅優惠。

基本上,若符合自用住宅相關條件者,獲利金額可扣除400萬元免稅額(即房地合併獲利400萬元以下免稅)。

而且出售獲利超過免稅額者,採單一稅率10%。

這麼一來,房地合一稅並不會加重你的稅負,就算有,也能用重購退稅的優惠制度(重新再購買一間房子,可以退回之前所繳的所得稅)。

房地合一稅自用住宅適用條件:

1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

2、持有並居住於該房屋連續滿6年。

3、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

4、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內,未曾適用本項優惠規定。

自用住宅房地所得稅的計算公式如下:

自用住宅房地所得稅=(﹝房地售價-買進成本-費用-土地漲價總數額﹞-免稅額400萬元)×10%

另外,自用住宅及重購退稅的租稅減免仍然適用,退稅原則與之前類似。

即無論是先買後賣,或是先賣後買,只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年內,而且符合《所得稅法》有關自住房屋、土地的規定,即可申請重購退稅,按重購價額占出售價額的比例,退還其依規定繳納的稅額。

先買後售者,可於出售房地時之應納稅額內扣抵;先售後買者,則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內,申請自繳納稅額內退還。

重購退稅之退還金額分為:小屋換大屋(即重購的房屋價格高於出售價),全額退稅;大屋換小屋,比例退稅。

換小屋的比例退稅額計算公式如下:

換小屋的比例退稅額=房地合一稅 ×(新屋購入價格÷舊屋出售價格)

(本文摘自任性出版《遺產與贈與的節稅細節》,作者:胡碩勻)

但要注意,若重購後5年內改作其他用途或再行移轉,將被國稅局追繳原扣抵或退還之稅額。

在過去,出售不動產的房屋獲利部分,應併入綜合所得總額課稅。

然而,實施房地合一稅後,個人出售房地所得改採「分離課稅」,不再併入個人綜合所得稅(不在次年5月申報)。

是由賣方「辦完移轉登記」(過戶日)次日起30天內,檢附申報書、買賣契約書影本、繳稅收據、費用單據及其他有關文件,向國稅局申報繳納房地合一的利得稅。

(注意,出售房地不論盈虧、不論有無應納稅額,皆須向國稅局申報。)

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