投報率上看4％ 彰化掀「透天改套房」風潮

全台租金持續上漲，燒到中南部，彰化市更掀透天改套房潮流，而彰化中古透天近5年交易件數占比快速上升逾6成，平均購屋總價也上漲47%。

東森房屋研究中心彙整實價登錄資料，2022年彰化市屋齡20年以上中古透天的平均購屋總價約為1,141萬元，相較於2017年的774萬元，短短五年時間就增加了367萬，成長幅度接近五成。

同時，2022年彰化中古透天的交易件數占到全市透天交易總件數的64.6%，與2017年的46.8%相比快速提升了17.8個百分點。

東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，彰化市兼顧基礎機能與發展願景，房市相當有支撐，中古透天房價CP值相對較高，無論買房自住或是投資出租都是很好的選擇。

王玉月指出，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計畫區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。

目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，相信在新建案的影響下，市內中古屋的房價也有繼續穩健補漲的可能。

彰化市中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，CP值相當不錯，通常來說彰化市區內5~6米活巷透天的總價普遍只要750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1,000~1,500萬左右。

王玉月表示，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，是廣大房東們最喜歡的租客類型，致使該區塊的租屋市場相當活絡。

由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。

東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「 透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先，目前市面上不少「透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。

另外，對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估，最好請深耕當地的房仲業者協助，確保買到最具抗跌保值性的標的。

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